Pagpopondo sa mga Subsidyo sa Upa para sa Abot kayang Development sa Pabahay na Naglilingkod sa Mabababa ang Kita na Matatanda, mga Pamilya, at May Kapansanang mga Indibidwal
Dapat bang amyendahan ng Lungsod ang Tsarter upang itakda sa Lungsod na maglaan ng hindi bababa sa $8.25 milyon sa isang taon upang mabayaran ang mga subsidyo sa upa sa mga development para sa abot-kayang pabahay na naglilingkod sa kabahayan ng napakababa ang kita na matatanda, mga pamilya, at may kapansanang mga indibidwal?
Kailangan ng panukalang-batas na ito ng 50%+1 botong oo para maipasa.
Buod ng Ballot Simplification Committee (Komite para Gawing mas Simple ang Balota)
Kung Ano Ito Ngayon:
Itinatakda ng batas ng Estado sa San Francisco na sapat na magplano upang matugunan ang mga pangangailangan sa pabahay ng mga indibidwal na nasa lahat ng antas ng kita sa komunidad. Ang mabababa ang kita na kabahayan sa San Francisco ay may kita na hindi lumalampas sa 80% ng area median income (panggitnang kita ng lugar, AMI). Ang lubusang mabababa ang kita o extremely low-income (ELI) na kabahayan naman ay may kita na hindi lumalampas sa 35% ng AMI.
Nagkakaloob ang Lungsod ng pagpapautang upang magkaroon, makapagtayo, o magawan ng rehabitalisasyon ang abot-kayang pabahay at nang matugunan ang mga pangangailangan ng mabababa ang kitang kabahayan, pero hindi lubusang nasusubsidyuhan ng mga programa sa pagpapautang na ito ang pagkakaiba sa pagitan ng gastos sa mga operasyon ng mga yunit at ng upa na kayang bayaran ng ELI na mga kabahayan. Dahil dito, kakaunti kung ihahambing sa iba ang mga yunit sa pabahay na naihahandog nang may upa na abot-kaya ng ELI na mga kahabayan.
Pinopondohan ng Lungsod ang mga subsidyo sa upa para sa limitadong bilang ng mga development sa abot-kayang pabahay, kung kaya’t may mga pinauupahang yunit na nakukuha ang ELI na matatanda. Direktang ipinagkakaloob ng Lungsod ang mga pondo sa may-ari upang masubsidyuhan ang upa ng ELI na matatanda.
Nagbibigay din ang Lungsod ng mga subsidyo sa upa sa mga kabahayan na nakaranas na noon ng kawalan ng tahanan.
Nanggagaling ang ilan sa pondo ng dalawang programa para sa pagbibigay ng subsidyo sa grants o tulong-pinansiyal ng estado o pederal na gobyerno at nagmumula naman ang iba pang pondo sa General Fund (Pangkalahatang Pondo) sa pamamagitan ng proseso ng taunang badyet. Sa kasalukuyan, walang permanenteng pinagmumulan ng pondo at wala ring taunang pangako na pondohan ang mga programang ito. Walang katumbas na programa sa kasalukuyan para sa ELI na mga pamilya o para sa may kapansanang mga indibidwal.
Pinamamahalaan ng Mayor’s Office of Housing and Community Development (Opisina ng Mayor para sa Pabahay at Pag-unlad ng Komunidad, MOHCD), na nakikipag-ugnay para sa mga polisiya ng Lungsod ukol sa abot-kayang pabahay, ang mga programang ito na para sa pagpapautang at pagbibigay ng subsidyo sa upa.
Ang Mungkahi:
Ang Proposisyon G ay pag-amyenda sa Tsarter na lilikha ng Affordable Housing Opportunity Fund for Seniors, Familes and Persons with Disabilities (Pondo para sa Pagbibigay ng Oportunidad sa Abot-kayang Pabahay para sa Matatanda, mga Pamilya, at mga Indibidwal na may mga Kapansanan, Fund o Pondo).
Sa ilalim ng Proposisyon G, itatakda sa Lungsod na magbigay ng kontribusyon taon-taon sa Pondo:
- simula sa fiscal year (taon ayon sa pagpaplano para sa badyet) 2026–27, hindi bababa sa $8.25 milyon sa isang taon; at
- hanggang sa fiscal year 2045–46, hindi bababa sa halaga noong nakaraang taon, na naiayon na nang hanggang sa 3% batay sa mga kita ng Lungsod.
Kung sa anumang taon ay $250 milyon o higit pa ang inaasahang kakulangan sa badyet ng Lungsod, maaaring bawasan ng Lungsod ang kontribusyon nito sa Pondo, basta’t may kontribusyon ang Lungsod na hindi bababa sa $4 milyon sa 2026–27 at hindi bababa sa $8.25 milyon sa bawat taon pagkatapos nito.
Sa ilalim ng Proposisyon G, pamamahalaan ng MOHCD ang Pondo sa pamamagitan ng pagbibigay ng pera sa mga may-ari ng ilang bago at naririyan nang development para sa abot-kayang pabahay sa San Francisco at nang mabigyan ng subsidyo ang upa ng ELI na mga kabahayan na binubuo ng matatanda, mga pamilya, o may kapansanang mga indibidwal at may kita na hanggang sa 35% ng AMI. Ang mga pondo ang magkakaloob ng subsidyo para sa pagkakaiba sa pagitan ng halaga na kayang bayaran ng mga umuupa na ito at sa upa na kung wala ito ay sisingilin ng may-ari. Magtatapos ang Pondo sa Disyembre 31, 2046, maliban na lamang kung muling bibigyan ito ng awtorisasyon ng mga botante.
Ang Ibig Sabihin ng Botong "OO": Kapag bumoto kayo ng "oo," gusto ninyong amyendahan ang Tsarter na maglaan ng hindi bababa sa $8.25 milyon sa isang taon at nang mabayaran ang mga subsidyo sa upa sa mga development para sa abot-kayang pabahay na naglilingkod sa kabahayan ng napakababa ang kita na matatanda, mga pamilya, at may kapansanang mga indibidwal.
Ang Ibig Sabihin ng Botong "HINDI": Kapag bumoto kayo ng "hindi," ayaw ninyong gawin ng Lungsod ang mga pagbabagong ito.
Pahayag ng Controller (Tagapamahala ng Pinansiya) Tungkol sa "G"
Naglabas na ang Controller ng Lungsod na si Greg Wagner ng sumusunod na pahayag tungkol sa magiging epekto sa pinansiya ng Proposisyon G:
Sa aking opinyon, sakaling aprubahan ang mungkahing pagamyenda sa Tsarter ng mga botante, magkakaroon ito ng malaking epekto sa gastos ng gobyerno dahil babaguhin nito ang pagkakalaan sa mga pondo na kung hindi sana ay magagamit nito, simula sa hindi bababa sa $4 milyon sa fiscal year (FY) 2026–27, $8.25 milyon sa FY 2027–28, at tataas ito nang hanggang sa 3% taon-taon, kung kaya’t aakyat sa pinakamataas nang posibleng halaga na humigit-kumulang $14 milyon sa FY 2045–46.
Lilikha ang mungkahing pag-amyenda sa Tsarter ng Pondo para sa Pagbibigay ng Oportunidad sa Abot-kayang Pabahay para sa Matatanda, mga Pamilya, at mga Indibidwal na may mga Kapansanan (Pondo) at nang makapagbigay ng subsidyo sa upa ang Mayor’s Office of Housing and Community Development (MOHCD) sa lubhang mabababa ang kita (ELI) na kabahayan. Mawawalan ng bisa ang Pondo sa Disyembre 31, 2046, maliban na lamang kung pahahabain pa ang bisa nito ng mga botante. Simula Marso 1, 2025, mag-uulat taon-taon ang Controller ukol sa halaga ng pondo mula sa bawat pinagkukunan ng non-General Fund (hindi Pangkalahatang Pondo) na magagamit upang mailaan sa Pondo.
Itatakda ng pag-amyenda na ito sa Lungsod na maglaan ng pondo taon-taon, na magsisimula sa $8.25 milyon sa FY 2026–27. Sa mga susunod na taon, itatakda sa Lungsod na maglaan ng hindi bababa sa halaga noong nakaraang taon at hanggang sa 3% na mas malaki kaysa sa nakaraang taon hanggang FY 2045–46. Gayon pa man, sa mga taon kung saan may inaasahang kakulangan sa badyet ng Lungsod na $250 milyon o higit pa, pahihintulutan ang Lungsod ng mungkahing pagamyenda na bawasan ang taunang inilaan tungo sa $4 milyon sa unang taon at $8.25 milyon sa bawat susunod na taon. Sa loob ng takdang panahon na 20 taon kung kailan magiging aktibo ang Pondo, may saklaw ang kabuuang gastos na mula $161 milyon hanggang $222 milyon, at nakabatay ito sa pinansiyal na kalusugan ng Lungsod at pagpapasya sa badyet ng Mayor at ng Board of Supervisors (Lupon ng mga Superbisor).
Hindi sinusunod ng mungkahing pag-amyenda ang hindi nakapirmi at pinagtibay ng mga botante na polisiya ng lungsod ukol sa mga set-aside (inirereserbang pondo). Hangad ng polisiyang ito na limitahan ang set-asides na nagpapabawas sa pera ng Pangkalahatang Pondo, na kung hindi gagawin, ay gagawan ng alokasyon ng Mayor at ng Board of Supervisor sa taunang proseso ng pagbabadyet. Para sa konteksto, sa badyet sa FY 2023–24, ang kabuuang halaga ng lahat ng batayang kinakailangan ay $2.1 bilyon o 30.7% ng humigit-kumulang na badyet ng Pangkalahatang Pondo na $6.8 bilyon.
Tandaan na papalitan ng mungkahing pag-amyenda ang mga tungkulin ng Opisina ng Controller na siyang naghanda ng pahayag na ito.
Kung Paano Napunta sa Balota ang "G"
Noong Hulyo 23, 2024, bumoto ang Board of Supervisors ng 11 sa 0 upang mailagay ang Proposisyon G sa balota. Bumoto ang mga Superbisor ayon sa sumusunod:
Oo: Chan, Dorsey, Engardio, Mandelman, Melgar, Peskin, Preston, Ronen, Safai, Stefani, Walton.
Hindi: Wala.
Ang mga argumento ay opinyon ng mga awtor at hindi siniyasat ng anumang opisyal na ahensiya para sa kawastuhan. Inilimbag ang mga argumento ayon sa pagkakasumite. Hindi iwinasto ang maling spelling o grammar.
Proponent’s Argument in Favor of Proposition G
May pangako ang San Francisco na palalawakin ang mga oportunidad sa pabahay para sa matatanda, mga pamilya, at may kapansanang mga indibidwal. Makatutulong ang Proposisyon G upang matamo natin ang gayong layunin.
Gumagawa ang Proposisyon G ng napakahalagang hakbang tungo sa pagpapatupad sa layunin ng ating Lungsod na palalawakin ang mga pamamaraan upang magkaroon ng ligtas at abot-kayang pabahay ang lahat ng kabahayan na nasa lahat ng antas ng kita. Bagamat gumagawa na ng pag-unlad ang San Francisco tungo sa pagtatayo ng bagong pabahay at sa pagpapahusay ng naririyan nang mga yunit, kailangan din nating tiyakin na magiging kuwalipikado para sa mga ito ang ating may pinakamababa ang kita na matatanda, mga pamilya, at may kapansanang mga indibidwal, at nang hindi sila mapagiwanan. Pangangailangan ito na hindi sapat na natugunan ng kasalukuyang pederal at pang-estadong mga programa.
Ang Proposisyon G, na nailagay sa balota nang may suporta ng lahat ng miyembro ng Board of Supervisors (Lupon ng mga Superbisor) at ng Mayor, ang tutugon sa ganitong agwat sa ating mga programa sa pabahay sa pamamagitan ng:
- Pangangako ng pagkakaroon ng matatag at hindi nagbabagobagong antas ng pagpopondo upang higit na maging abot-kaya ang abot-kayang pabahay ng ating Lungsod
- Paglikha ng daan-daan na mas abot-kayang pabahay gamit ang naririyan nang mga pinagkukunan ng pondo
- Pagpapanatili sa pinakabulnerableng mga taga-San Francisco na may tahanan at pagpigil sa pagkawala ng kanilang mga tirahan
- Pagtatatag ng pampublikong proseso para sa pagpapaunlad at pangangasiwa sa programa
Gagana ang pondong ito kasama ang bago at naririyan nang mga programa sa pabahay at gagawing mas epektibo ang mga ito, kung kaya’t daan-daan na karagdagang yunit ang magiging abotkaya para sa napakabababa ang kita na mga kabahayan.
Sa ika-5 ng Nobyembre, gawin natin ang kailangang-kailangan na hakbang na ito tungo sa mas nagsasama sa lahat at abot-kayang San Francisco. Samahan kami at bumoto ng Oo sa Prop G!
Presidente ng Board of Supervisors Aaron Peskin
Mayor London Breed
Chinatown Community Development Center (Sentro para sa Pagunlad ng Komunidad ng Chinatown)
Compass Family Services (Compass na mga Pampamilyang Serbisyo)
Council of Community Housing Organizations (Konseho ng mga Organisasyon para sa Pabahay sa Komunidad)
Faith in Action (Pagkilos batay sa Pananampalataya)
Mission Housing (Pabahay sa Mission)
Self-Help for the Elderly (Pagtulong sa Sarili ng Matatanda)
Rebuttal to Proponent’s Argument in Favor of Proposition G
Ipinahahayag ng mga May-Panukala sa Proposisyon G na “lilikha” ito ng pabahay. Ang totoo, isa itong makitid ang pananaw na pagsusugal at lalo pang makapagpapaningas sa krisis sa pabahay ng San Francisco.
Nangangako sila ng “daan-daan” na karagdagang yunit, pero ipinagwawalang-bahala ang panganib na makapagpapasimula ang Proposisyon G ng pagtaas ng upa sa kabuuan ng lungsod. Sa pamamagitan ng pag-ubos sa pangkalahatang pondo tungo sa mga subsidyo sa upa, pagkakalooban ng panukalang-batas ang mga may-aring nagpapaupa mula sa kontribusyon ng mga nagbabayad ng buwis, kung kaya’t makapaghihikayat ng mas matataas na presyo. Hindi nito gagawing mas abot-kaya ang pabahay—sa katunayan, lalo itong magiging mas mahal para sa sinumang hindi mananalo sa literal na loterya.
Bulnerable ang naririyan nang mga programa sa panlilinlang at maling pamamahala. Bakit hindi natin hinihigpitan ang ating mga pamantayan? Kamakailan lamang, inamin ng isang negosyante ng San Francisco ang pagnanakaw ng mahigit $340,000 mula sa Seksiyon 8 na mga subsidyo. Kulang ang Proposisyon G ng kinakailangang mga prote siyon upang mapigilan ang pangaabuso, na makauubos sa mga rekursong naituon na para sa tunay na mga nangangailangan.
Ipinasa kamakailan ng San Francisco ang malaking bond (utang ng gobyerno) para sa pabahay at natiyak ang pagkakaroon ng $117 milyon na pondo mula sa estado at pederal na gobyerno para sa mga proyektong nauukol sa abot-kayang pabahay. Sa halip na walang katiyakang mga subsidyo ng Proposisyon G; pagsimulan at paghusayin natin ang naririyan na at may pondo nang pangmatagalang mga programa para sa abot-kayang pabahay na natutugunan na ang mga ugat na dahilan.
Bumoto ng HINDI sa Proposisyon G. Iwaksi ang ilusyon ng pag-unlad, pagsugal sa pera ng mga nagbabayad ng buwis, at paglulustay sa mga rekursong k nakailangan para sa tunay na mga solusyon.
Larry Marso, Esq.
Opponent's Argument Against Proposition G
Inililihis ng Proposisyon G ang pangkalahatang pondo ng lungsod upang magbigay ng subsidyo sa upa, na pangmaikling panahon na “pag-aayos ng problema” at may mararahas na pangmatagalang kahihinatnan. Uubusin ng panukalang-batas na ito ang napakahahalagang mga rekurso mula sa kailangangkailangan na mga serbisyong tulad ng pampublikong kaligtasan, imprastruktura, at edukasyon.
Nasa death spiral o pabulusok na tungo sa lubusang pagkaubos ang badyet ng San Francisco. Ang pangangako ng pangkalahatang pondo sa kahina-hinalang mga subsidyo ay lalo pang nakababawas sa katatagan ng pinansiya ng Lungsod, kung kaya’t magdudulot ito ng awtomatikong pagtatapyas sa ibang mga bahagi.
Hindi epektibong nakatuon ang mga subsidyo sa upa. Isa na namang literal na loterya ang programang ito—kung saan may mga panalo at may mga talunan. Patataasin ng panukalangbatas na ito ang mga upa sa kabuuan ng lungsod. Magtataas ng presyo ang mga may-aring nagpapaupa, dahil magtatamasa sila mula sa pangkalahatang pondo ng Lungsod. Gagawing mas hindi abot-kaya ng Proposisyon G ang pabahay para sa maraming taga-San Francisco. Isa na naman itong “hot patch o mabilisang pag-aayos” ng malalim ang ugat na mga suliranin sa ating sistema ng pabahay at masama ang magiging epekto nito sa mga nasa panganib na residente na hindi magiging kuwalipikado.
Kailangan ng San Francisco ng komprehensibong mga reporma sa pabahay na hihikayat sa mas maraming abot-kayang yunit, magpapasimple sa pagkuha ng mga permit, at magbibigay ng panghikayat sa pribadong pamumuhunan. Lilikha ang gayong mga solusyon ng napananatili at pangmatagalan na mga pagpapahusay.
Bumoto ng HINDI sa Proposisyon G at suportahan ang reporma sa pabahay na tumutugon sa ugat na mga dahilan ng krisis sa pagiging abot-kaya ng San Francisco.
Larry Marso
Si G. Marso ay ehekutibo sa teknolohiya, tagapayo ukol sa M&A, at abugado. Bilang matatag na nag-aadbokasiya para sa responsibilidad sa pinansiyal na mga usapin, nag awtor ng panukalang-batas sa balota upang magkaroon ng mga regulasyon sa navigation/linkage centers (mga sentrong tumutulong sa walang tahanan o may problema sa paggamit ng droga at iba ang sangkap), nakipagtunggali laban sa korupsiyon at panlilinlang sa ating mga politikal na partido at nonprofit, at miyembro at dating ehekutibo ng lokal na komite ng Republican Party (Partido Republikano), naghandog siya ng may prinsipyong pagtutol.
Itigil ang Malaking Panlilinlang sa mga botante ng San Francisco! Bisitahin ang: https://bigfraud.com
Larry S. Marso
Rebuttal to Opponent’s Argument Against Proposition G
Sinusuportahan ang Oo sa G ng may mga pagkakaiba-ibang koalisyon na mula sa lahat ng sulok ng San Francisco—mga tagapagkaloob ng pangangalaga sa kalusugan, lider sa pananampalataya, organisasyong naglilingkod sa komunidad, nag-aadbokasiya para sa pabahay, at mga nag-aadbokasiya para sa matatanda, kababaihan, at mga umuupa—na nakaaalam kung ano ang kailangan upang malutas ang ating krisis sa pabahay.
Mahalagang bahagi ng solusyon ang Prop G na magpapalawak sa mga oportunidad sa pabahay para sa pinakanangangailangan nito nang hindi nagdudulot ng mga pagtapyas sa iba pang napakahahalagang mga serbisyo. Ito ay:
- Magpupuno ng kritikal na agwat sa sistema ng abot-kayang pabahay ng Lungsod sa pamamagitan ng pagpapababa sa upa para sa may pinakamabababang kita
- Gagamit ng naririyan nang pondo para sa pabahay na lubusang makasusuporta sa programa nang hindi ginagalaw ang General Fund (Pangkalahatang Pondo) ng Lungsod o naaapektuhan ang napakahahalagang mga serbisyo
- Magtutuon sa mga subsidyo sa matatanda at may kapansanang mga indibidwal na hindi nagbabago ang kita, at mga pamilya na minimum ang sinasahod sa trabaho
Sumama sa aming nagkakaisang koalisyon na magkakasamang nagtatrabaho para sa matalino at responsableng mga solusyon na hinaharap ang mga ugat ng krisis sa pabahay ng San Francisco. Bumoto ng Oo sa G upang makalikha ng ligtas at abot-kayang pabahay!
Marie Jobling, Kasamang Tagapangulo, Dignity Fund Coalition (Koalisyon sa Pondo para sa Dignidad)
Sal Rosselli, President Emeritus (titulong pandangal ng retirado), National Union of Healthcare Workers (Pambansang Unyon ng mga Manggagawa para sa Pangangalagang Pangkalusugan)*
Bayview Senior Services (Mga Serbisyo para sa Matatanda ng Bayview)
Compass Family Services (Compass na mga Pampamilyang Serbisyo)
Community Youth Center of San Francisco (Pangkomunidad na Sentro para sa Kabataan ng San Francisco)
Council of Community Housing Organizations (Konseho ng mga Organisasyon para sa Pabahay sa Komunidad)
Faith in Action (Pagkilos batay sa Pananampalataya)
Mission Housing (Pabahay sa Mission)
San Francisco Tenants Union (Unyon ng mga Nangungupahan sa San Francisco)
*Para lamang sa layunin ng identipikasyon; lumalagda ang awtor bilang indibidwal at hindi sa ngalan ng organisasyon.
Paid Arguments in Favor of Proposition G
1
OO SA G: BUMUO TAYO NG ABOT-KAYANG KINABUKASAN PARA SA LAHAT
Sama-sama tayong nakapagtayo at nakapagpanatili ng libo-libong yunit ng abot-kayang pabahay at nasa landas na tayo tungo sa pagtatayo ng libo-libong iba pa. Gayon pa man, kung wala ang Prop G, ang mga kumikita ng pinakamabababang suweldo—ang ating essential workers nagtatrabaho sa industriyang mahalaga sa pagpapatuloy ng kritikal na mga gawain), matatanda, at mga indibidwal na may kapansanan—ay mananatiling walang kakayahan na magamit ang kritikal na mga rekursong ito.
Kinakatawan ng pag-Oo sa G ang mahalagang hakbang tungo sa pagtugon sa kawalan ng balanse na ito. Napakahalaga ng panukalang-batas na ito para sa pagpapatuloy ng ating mga pagsusumikap na magkaloob ng mga solusyon sa pabahay kung saan pinakakailangan ang mga ito. Ang proposisyon na ito ay:
- Lilikha ng Bagong mga Oportunidad para sa Pabahay Magbubukas ang Prop G ng mahigit sa 500 bagong yunit ng abot-kayang pabahay para sa matatanda at pamilyang may mga kita na mas mababa sa 30% ng Area Median Income (Panggitnang Kita ng Lugar, AMI), na tutugon sa kagyat na pangangailangan para sa tunay na abot-kayang mga pabahay sa ating lungsod.
- Ituon ang mga Rekurso sa Mga Pinakanangangailangan: Tiyakin na binibigyang-prayoridad sa mga lugar para sa abot-kayang pabahay sa hinarap ang pinakabulnerable, at nang sa gayon, higit na magkaroon ng katarungan sa pagkakapantay-pantay at higit na maging epektibo ang ating mga pagsusumikap sa pabahay.
- Suportahan ang Pagpapanatili ng Pabahay sa Kabuuan ng Lungsod: Palakasin ang programa para sa pagpapanatili sa pabahay ng lungsod, na napakahalaga para sa patuloy na maging abot-kaya ang kasalukuyan nang pabahay na mayroon tayo at iwasan ang pagkawala ng tinitirhang lugar.
Nasa mahalagang sandali sa kasaysayan ang San Francisco dahil sa krisis nito sa pabahay. Mamuhunan tayo sa matatag na kinabukasan ng ating mga komunidad na may mga pagkakaiba-iba at bumoto ng Oo sa G para sa mga taga-San Francisco na pinakakailangan nito.
Council of Community Housing Organizations (Konseho ng mga Organisasyon para sa Pabahay sa Komunidad)
Bernal Heights Neighborhood Center (Sentrong Pangkomunidad ng Bernal Heights)
Chinatown Community Development Center (Sentro para sa Pag-unlad ng Komunidad ng Chinatown)
Community Forward SF (Abante Komunidad SF)
Mercy Housing
Mission Economic Development Agency (Ahensiya para sa Pang-ekonomiyang Pag-unlad ng Mission)
Mission Housing
San Francisco Community Land Trust
San Francisco Housing Accelerator Fund (Pondo para sa Pagpapabilis ng Pagkakaroon ng Pabahay ng San Francisco)
San Francisco Housing Development Corporation
Tenderloin Neighborhood Development Corporation
Women's Housing Coalition (Koalisyon para sa Pabahay ng Kababaihan)
Young Community Developers (Mga Kabataang Developer sa Komunidad)
Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: San Francisco Communities Against Displacement (Mga Komunidad ng San Francisco na Laban sa Pagkawala ng Tinitirhang Lugar).
2
OO SA G: KAILANGAN NG MATATANDA AT PAMILYA NG SAN FRANCISCO NG ABOT-KAYANG PABAHAY
Nitong nakaraang dekada, habang tumaas na nang lubos ang panggitnang kita sa San Francisco, halos hindi gumalaw ang kita ng ating matatanda at nagtatrabahong mga pamilya. Kumikita lamang ang solong magulang na nagtatrabaho nang full time at may sahod na minimum (pinakamababa nang maaaring ipasuweldo batay sa batas) ng $37,600 sa isang taonr—na hindi sapat upang masakop ang upa para sa naangkop na pabahay para sa pamilya. Katulad nito, pasaning hirap ang upa ng mahigit 56% ng ating mga kabahayan na may miyembrong matanda o may kapansanan, kung saan ang panggitna na buwang kita ay nasa $1,500—halos 15% ng Area Median Income (Panggitnang Kita ng Lugar, AMI). Sa halip na magkaroon ng may seguridad na mga sitwasyon sa pamumuhay, humaharap sila sa palagiang banta ng pagkawala ng tinitirhang lugar.
Magkakaloob ang Proposisyon G ng daan-daan na kailangang-kailangan na mga oportunidad para sa abot-kayang pabahay para sa bulnerableng mga pangkat na ito. Sa pamamagitan ng pagsuporta sa panukalang-batas na ito, makatutulong tayo sa pangangalaga sa ating matatanda na malaki ang naging kontribusyon sa ating lungsod, at matitiyak natin na makakayanan ng nagtatrabahong mga pamilya na manatili rito at maaaring umunlad ang kanilang mga anak sa mga komunidad na tinutulungan nilang maitatag.
Sa ika-5 ng Nobyembre, ang inyong boto para sa Oo sa G ay pangako para sa mas makatarungan at mas nagsasama sa lahat na San Francisco. Boto ito para sa lungsod kung saan may kinabukasan ang ating mga anak at matatamasa nang matatag, at hindi nang walang katiyakan, ng matatanda ang kanilang ginintuang mga taon. Tulungan kami upang magawa ang San Francisco na lugar ng pag-asa at oportunidad para sa lahat. Bumoto ng Oo sa G!
Bayview Senior Services (Mga Serbisyo para sa Matatanda ng Bayview)
Coleman Advocates (Mga Nag-aadbokasiya sa Coleman)
Community Youth Center of San Francisco (Pangkomunidad na Sentro para sa Kabataan ng San Francisco)
Dignity Fund Coalition (Koalisyon sa Pondo para sa Dignidad)
San Francisco Human Services Network (Network para sa mga Serbisyong Pantao sa San Francisco)
Senior and Disability Action (Aksiyon para sa mga Matatanda at May Kapansanan
Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: San Francisco Communities Against Displacement.
3
OO SA G: KARAPAT-DAPAT ANG MGA UMUUPA NA MAGKAROON NG MATATATAG AT ABOT-KAYANG TAHANAN
Pinakamatindi nang natatamaan ng napakatataas na upa ang ating pinakabulnerableng mga residente, kung kaya’t mas nagiging mahirap para sa matatanda, pamilya, at mga indibidwal na may kapansanan na magkaroon ng matatatag at abot-kayang pabahay. Napakadalas nang napipilitan ang mga tao na pumili sa pagitan ng pagpapanitili ng masisilungan at ng paglalagay ng pagkain sa hapag.
Gumagawa ang pag-OO sa G ng napakahalagang hakbang tungo sa pagtiyak na magkakaroon ng mas maraming makukuha na abot-kayang pabahay sa mga pinakanangangailangan nito:
- Mga kabahayang hindi nagbabago ang kita: Madalas na ang mga umuupang may kapansanan at matatanda ang may pinakamalaking panganib na hindi na makayanan ito dahil sa pagtaas ng presyo sa merkado. Titiyakin ng panukalang-batas na ito na mas maraming yunit ang makukuha sa mga halaga ng upa na makakayanan nila, kung kaya’t maiiwasan ang pagkawala ng tinitirhang lugar at kawalan ng tahanan.
- Mga pamilyang minimum ang sahod na kinikita sa trabaho: Nahihirapan na ang masisipag na mga pamilya, kahit pa full-time ang trabaho, na makahanap ng mga tahanan na makakayanan ang halaga. Gagawing tunay na abot-kaya ng pondong ito ang mga upa, kung kaya’t mahahayaan silang manatili sa mga komunidad kung saan tumulong sila sa pagtatatag.
Mahigpit na nangangailangan ang krisis sa pagiging abot-kaya ng pabahay ng agarang pagkilos. Sa ika-5 ng Nobyembre, bumoto ng Oo sa G upang mapalawak ang mga pamamaraang makakuha ng abot-kayang pabahay at magkaroon ng seguridad ang kinabukasan ng ating komunidad sa pamamagitan ng pagtiyak na mas maraming tahanan ang abot-kamay nating lahat.
San Francisco Tenants Union (Unyon ng mga Nangungupahan sa San Francisco)
Affordable Housing Alliance (Alyansa para sa Abot-kayang Pabahay)
Bill Sorro Housing Program (Bill Sorro na Programa sa Pabahay)
Eviction Defense Collaborative Pakikipagkolaborasyon para sa Pagtatanggol sa mga Pagpapaalis
Housing Rights Committee (Komite para sa mga Karapatan sa Pabahay)
North Beach Tenants Committee (Komite ng mga Umuupa sa North Beach)
San Francisco Anti Displacement Coalition (Koalisyon Laban sa Pagkawala ng Tinitirhang Lugar ng San Francisco)
South of Market Community Action Network (Ugnayan para sa Pag-aksiyon ng Komunidad ng South of Market)
Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: San Francisco Communities Against Displacement.
4
PRINSIPYONG MAY MORALIDAD ANG ABOT-KAYANG PABAHAY — MAGSAMA-SAMA TAYONG LAHAT UPANG SUPORTAHAN ANG PROPOSISYON G
Bilang mga lider sa pananampalataya, may malasakit kami sa espiritwal na kagalingan ng ating mga komunidad at ng ating lungsod. Alam naming na mahalaga sa espiritwal na kalusugan nating lahat ang pagtitiyak ng batayang mga pamamaraan upang magkaroon ng pabahay. Sa ating lungsod, nahihirapan na ang napakarami sa ating matatanda, may kapansanan, at mababa ang kitang mga kapit-bahay upang mapagkasya ang kinikita — halos hindi na makaraos at hindi makahanap ng pabahay na kaya nila ang halaga. Marami ang natutulog sa ating mga kalye, sa mga kotse, o sa mga shelter o masisilungan ng lungsod, kung kaya’t nakararanas ng lubos na kahirapan at matitinding karanasan. Marami ang kumakapit sa hindi maaasahang katatagan sa pamamagitan ng pagtira sa kapamilya o kaibigan o sa pagsasakripisyo ng malaking bahagi ng kinikita upang manatiling may tahanan. Malalalang kawalan ng katarungan ito na dapat tutulan ng mga tao anuman ang pananampalataya. Ang mukha ng hustisya sa ating minamahal na lungsod ay ang pabahay na abot-kaya sa matatanda, mga indibidwal na may kapansanan, at mga pamilya. Karapat-dapat tayong lahat na magkaroon ng lugar na matatawag nating tahanan.
Rev. John Kirkley, St. James Episcopal Church
Rev. Arnold Townsend
Rev. Norman Fong, Katuwang sa Prokya, Chinatown Presbyterian Church*
Rabbi Me'irah lliinsky, Or Shalom Jewish Community (Or Shalom na Komunidad ng mga Hudyo)*
Joel Balzer, Elder, Grace Fellowship Community Church*
John Talbott, Elder, Cumberland Presbyterian Church*
Samantha Gutierrez-Graczak, Ministro ng Kampus, lnterVarsity Christian Fellowship*
Samantha Gutierrez-Graczak, Ministro ng Kampus, lnterVarsity Christian Fellowship*
GLIDE Foundation
*Para lamang sa layunin ng identipikasyon; lumalagda ang awtor bilang indibidwal at hindi sa ngalan ng organisasyon.
Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: San Francisco Communities Against Displacement.
5
OO SA PROP G: PAGTIYAK NG KATARUNGAN SA PAGKAKAPANTAY-PANTAY SA PABAHAY PARA KOMUNIDAD NG MGA ITIM
Lubos na napakataas ng representasyon ng Itim na komunidad ng San Francisco sa mga residente ng Lungsod na pinakamabababa ang kita, kung kaya’t humahantong ito sa malawakang kawalan ng seguridad sa pabahay at mas mataas na panganib na mawalan ng tahanan. Humaharap ang marami sa komunidad, kasama na ang matatanda, mga pamilya, at may hawak ng Certificate of Preference (Sertipiko ng Pagbibigay ng Preperensiya), ng malalaking hadlang tungo sa pagkakaroon ng abot-kayang pabahay nang dahil sa kakulangan ng lubusang abot-kaya na yunit ng pabahay. Napakatagal nang panahon na humaharap ang ating komunidad sa mga hamon sa pabahay na ito.
Espesipikong popondohan ng Prop G ang pabahay para sa mga residente ng ating Lungsod na pinakamabababa ang kita. Sa pamamagitan ng paglikha ng lubos na abot-kayang mga yunit, direktang tutugunan ng Prop G ang kawalan ng katarungan sa pagkakapantay-pantay ng sistema at lilikha ng mga oportunidad na kinakailangan ng komunidad upang makapasok sa sistema ng abot-kayang pabahay.
Humaharap tayo sa pagpapasya: patuloy na pabayaan ang mga pangangailangan ng masisipag na pamilya at matatanda na hindi nagbabago ang kita o gumawa ng hindi magpapatinag na aksiyon upang matiyak na makatarungan at nagsasama sa lahat ang ating sistema ng pabahay.
Bumoto ng Oo sa Prop G upang makapagtatag ng kinabukasan kung saan may makukuhang ligtas, matatag, at abot-kayang pabahay ang bawat miyembro ng ating komunidad ng mga Itim.
Young Community Developers
Bayview Senior Services
Black to the Future
Without Walls CDC
Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: San Francisco Communities Against Displacement.
6
SINUSUPORTAHAN NG MGA KOMUNIDAD NG MGA ASYANO AT TAGA-ISLA PASIPIKO ANG ABOT-KAYANG PABAHAY PARA SA MATATANDA AT MGA PAMILYA, OO SA G
Kailangang-kailangan na ng ating mga komunidad ang mas maraming abot-kayang pabahay — pabahay na tunay na abot-kaya para sa ating matatanda at nagtatrabahong mga pamilya. Kung walang makukuhang abot-kayang pabahay, masyado nang maraming API na matatanda at pamilya ang mapipilitang tumira sa hindi ligtas at mababa sa pamantayan na mga kondisyon. Umaalis na ang iba pa sa lungsod dahil sa hindi abot-kayang halaga ng pabahay. Talunan ang lahat ng ating komunidad at maliliit na negosyo kung hindi natin mapananatili ang matatanda at mga pamilya sa San Francisco. Sa pamagitan ng pagtatakda ng naririyan nang pondo upang matugunan ang mahalagang pangangailangang ito, lilikha ang Proposisyon G ng mas maraming oportunidad sa pabahay nang hindi nagtataas ng mga buwis. Gawin nating prayoridad ang pabahay para sa matatanda at mga pamilya. Mangyaring bumoto ng Oo sa Proposisyon G.
Anni Chung, Self-Help for the Elderly (Pagtulong sa Sarili ng Matatanda)
Wing Hoo Leung, Community Tenants Association
Norman Yee, Dating Presidente) ng Board of Supervisors (Lupon ng mga Superbisor)
Pratibha Tekkey, Central City SRO Collaborative (Pakikipagkolaborasyon ng mga nasa SRO sa Central City)*
Asian Law Caucus (Pulong ng mga Asyano ukol sa Batas)
Chinatown Community Development Center (Sentro para sa Pag-unlad ng Komunidad ng Chinatown)
Chinese Progressive Association (Progresibong Asosasyon ng mga Tsino)
SOMA Pilipinas
Tenderloin Chinese Rights Association Asosasyon para sa mga Karapatan ng mga Tsino sa Tenderloin)
*Para lamang sa layunin ng identipikasyon; lumalagda ang awtor bilang indibidwal at hindi sa ngalan ng organisasyon.
Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: San Francisco Communities Against Displacement.
7
OO SA G: PAGSUPORTA SA KOMUNIDAD NG MGA LATINO SA PAMAMAGITAN NG LUBUSANG ABOT-KAYANG PABAHAY
Humaharap na ang ating komunidad ng mga Latino ng matitinding hamon sa pabahay, kasama na ang lubusang kasikipan sa tahanan at pagkawala ng tinitirhang lugar. Kailangan natin ng solusyon na patungkol sa ugat ng problema sa pamamagitan ng pagkakaloob ng ligtas, matatag, at tunay na abot-kayang pabahay para sa ating mga kapitbahay na pinakamabababa ang kita. Unidos podemos pasar la Propuesta G, Bumoto ng oo sa G!
Mahalaga ang G sa ating komunidad dahil ito ay:
- Magkakaloob ng Suporta sa Ating mga Pamilya: Lilikha ng mga oportunidad para sa lubusang abot-kaya na pabahay at nang maiwasan ang kasikipan sa tahanan, makapagbigay ng mga kondisyon para sa malusog na pamumuhay, at makapagpapahusay ng kahihinatnan sa akademikong mga gawain para sa ating mga estudyante.
- Magbibigay ng Pangangalaga sa mga Matatanda: Titiyakin nito ang katatagan ng pabahay at mga opsiyong abot-kaya na nagbibigay-dangal sa ating masisipag na matatanda at mapipigilan ang pag-alis nila sa lungsod sa kanilang katandaan.
- Babaligtarin ang mabilis na pagdami ng Kawalan ng Tahanan ng mga Latino: Magbibigay ito ng matipid at nakatuon na solusyon kung saan makakukuha ang ating mga kapitbahay ng matatag na pabahay sa panahon na dumami na nang 55% ang bilang ng mga Latino na nakararanas ng kawalan ng tahanan.
Bilang mga organisasyong naglilingkod sa mga Latino, nagkakaisa kami sa aming pagsuporta sa Proposisyon G dahil mas mabuti pa rito ang karapat-dapat para sa ating mga anak, masisipag na pamilya, at matatanda. Sa ika-5 ng Nobyembre, bumoto tayo ng Oo sa G!
Latino Task Force (Espesyal na Pangkat ng mga Latino)
Faith in Action (May Aksiyong Pananampalataya)
Mission Economic Development Agency (Ahensiya para sa Pang-ekonomiyang Pag-unlad ng Mission)
People Organized to Demand Economic and Environmental Rights (Organisadong Taumbayan upang Mahigpit na Humiling nga Pang-ekonomiya at Pangkapaligirang mga Karapatan)
San Francisco Latino Parity and Equity Coalition (Koalisyon ng mga Latino para sa Pagkakapantay-pantay at Pagiging Makatarungan)
United to Save the Mission (Nagkakaisa upang Mailigtas ang Mission)
Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: San Francisco Communities Against Displacement.
8
OO SA PROP G:
PANATILING MAY TIRAHAN ANG ATING MATATANDA AT NAGTATRABAHONG MGA PAMILYA
Kasama sa mga taga-San Francisco na pinakamayroong banta na mawalan ng tahanan ang matatandang mabababa ang kita, mga indibidwal na may kapansanan, at nagtatrabahong mga pamilya.
Magtutuon ang Prop G ng $8 milyon kada taon ng kasalukuyang mga kita ng Lungsod upang matulungan ang bulnerableng mga kabahayang ito na manatili sa kanilang mga tahanan. Maliit na pamumuhunan ito na may malaking pakinabang.
OO SA G ANG PINAKAMAINAM NA PARAAN UPANG MALUTAS ANG KAWALAN NG TAHANAN AY ANG PIGILAN ITO!
Build Affordable Faster California (Mas Mabilis na Magtayo ng Abot-kaya California)
John Elberling
Peter Stevens
Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: Tenants and Owners Development Corporation.
Paid Arguments Against Proposition G
Walang Isinumiteng May Bayad na Argumento na Laban sa Proposisyon G
Legal Text
Proposition “Funding Rental Subsidies for Affordable Housing Developments Serving Low Income Seniors, Families, and Persons with Disabilities”
Describing and setting forth a proposal to the voters at an election to be held on November 5, 2024, to amend the Charter of the City and County of San Francisco to establish the Affordable Housing Opportunity Fund for Seniors, Families, and People with Disabilities to fund project-based rental subsidies for extremely low-income households consisting of seniors, families, and persons with disabilities, and to require the City to appropriate at least $8.25 million to the Fund annually starting in Fiscal Year 2026-2027.
Section 1. Findings.
(a) California law requires the City to adopt a Housing Element that commits to approving an annual number of 1,748 units of housing, or 13,981 units total, over eight years, affordable to Extremely Low-Income (“ELI”) households with income up to 30% of the region’s Area Median Income (“AMI”). The rents affordable to households making 30% of AMI do not cover the costs of affordable housing projects, and as a result, project sponsors serving ELI households in affordable housing projects face a financial operating deficit. In addition, there are an insufficient number of higher-paying renters within affordable housing projects to cover the financial operating deficit that results from affordable rents for ELI households. Thus, project sponsors of affordable housing projects cannot subsidize a sufficient number of units for ELI renters to meet the City’s Housing Element goals and feasibly operate their affordable housing projects.
(b) Due to the high cost of developing and operating housing in San Francisco, most affordable housing rents are set at income limits that are out of reach for ELI households. The largest funding source for affordable housing development – the Low-Income Housing Tax Credit (“LIHTC”) – is designed to make units affordable to households with incomes at 50%-60% of AMI, with rents up to twice that which would be affordable to ELI households. Additionally, the City’s Below Market Rate (“BMR”) units under the Inclusionary Housing Program (Planning Code Section 415 et seq.) are also out of reach for ELI (as well as very low-income) households, as the Inclusionary Housing Program only requires developers to set rents for low-income (55% of AMI), moderate-income (80% of AMI), and middle-income households (110% of AMI). Given these barriers to the production of affordable housing for ELI households, it is not surprising that the majority of affordable housing produced in San Francisco since 2005 has only targeted very low-income (30%-50% of AMI) and low-income (50%-80% of AMI) households.
(c) Seniors on fixed incomes and adults with disabilities are particularly rent-burdened. According to the Department of Disability and Aging Services (“DAAS”), there are approximately 52,600 households in San Francisco with a senior aged 62 years or older, and 20,000 households with a disabled adult aged 18-61 years. Of those households with a senior member, 33,900 income-qualify as ELI, and of those households with a disabled adult, 8,900 income-qualify as ELI.
(d) There are approximately 66,000 ELI households in San Francisco, and 80% of them are rent-burdened or paying more than 30% of their income on rent.
(e) While funding for the development and construction of affordable senior housing has historically been generated through affordable housing bond issuances, LIHTC, and MOHCD loans, the 15-year underwriting standards of private lenders and the Mayor’s Office of Housing and Community Development (“MOHCD”) require rents affordable to low income households that are well out of reach for ELI households. Many affordable senior housing projects lack the rent subsidies that would be necessary to maintain rents required under such underwriting guidelines while charging affordable rents to ELI seniors, meaning that the seniors most in need of safe, stable, and affordable senior housing end up in our city’s Single Room Occupancy (“SRO”) hotels or shelter system – or worse, on the streets.
(f) Approximately 12% (or 8,000) of ELI households are families with children. A full-time minimum wage worker in San Francisco makes approximately $37,600 per year. A single parent working full-time at a minimum wage job does not earn enough to pay or qualify for two- or three-bedroom units at the majority of the City's affordable housing developments as their income falls just under 30% of AMI.
(g) The DAAS estimates that there are 41,900 ELI households with a senior or disabled member and that over 56% of those households are rent-burdened. The median monthly income of a single-senior household is $1,511, and that of a household consisting of a single adult with a disability is $1,493 – or approximately 15% of AMI in both cases. The rent for a studio apartment at a majority of the City’s affordable housing developments is only affordable to households with incomes at or above 50% of AMI.
(h) More than 75% of all ELI residents in the City are people of color. Forty-eight percent of African American, 31% of American Indian, 23% of Latino, and 22% of Asian households are ELI. In response to the COVID-19 pandemic, the City funded the Emergency Rental Assistance Program (“ERAP”). Of ERAP’s 23,462 applicants, more than half had incomes below 19% of AMI and over 85% had incomes below 30% of AMI. Twenty-seven percent of applicants identified as Black or African American and almost 21% identified as Latino.
(i) The San Francisco Reparations Plan 2023, prepared by the San Francisco Human Rights Commission, identified the establishment and enforcement of a City policy to prioritize the creation of low-income and acutely low-income housing based on 30% of AMI as a key policy recommendation (Policy Recommendation 1.5).
(j) The lack of stable and continuous operating subsidies leads to rents that disqualify the City’s neediest and most vulnerable populations, including rents for affordable housing acquired or preserved through bond funds. Affordable housing non-profits are struggling to acquire and preserve “small-sites,” funded through MOHCD, given the high cost of deferred maintenance and lack of operating subsidies to make the rents affordable to ELI households.
(k) Despite hundreds of millions raised from revenue measures, and unanimous Board of Supervisors support, the City’s budget has failed to fund crucial affordable housing strategies each year for ELI households, including seniors, families with children, and persons with disabilities. To ensure ELI households can afford to reside in the City’s affordable housing, the City must provide annual funding specifically to the City’s affordable housing serving ELI households.
(l) There have been dramatic cuts to United States Department of Housing and Urban Development (“HUD”) rental subsidy programs (including Section 8 low-income rent subsidies, HUD Section 202 housing program for seniors, and HUD Section 811 housing program for people with disabilities). The State of California does not fund any operating or rental subsidy programs.
(m) The Bay Area Housing Finance Agency (“BAHFA”) is expected to place a $20 billion regional affordable housing bond on the November 2024 ballot. While BAHFA’s Business Plan prioritizes the production of units for ELI households, the operating or rental subsidies needed to create ELI-affordable units are not an eligible use of bond revenue. The BAHFA Business Plan acknowledges that, “this housing type requires reliable, ongoing operating subsidies to successfully stabilize households’ tenancies” and that BAHFA expects to work closely with local jurisdictions to create the financing programs necessary to make ELI housing successful.
(n) This Charter Amendment addresses a chronic budgetary problem by setting aside a portion of the City’s existing revenue each year to fund project-based rent subsidies for existing and newly constructed or acquired permanent affordable housing for ELI households.
(o) The intent of this measure is to establish a minimum annual commitment of no less than $8.25 million, starting in Fiscal Year 2026-2027, to ensure access for ELI households to the City’s affordable housing. If there is a significant budget deficit, the funding for the first fiscal year may be reduced to $4 million and then will be $8.25 million in Fiscal Year 2027-2028 and thereafter.
(p) The City may fulfill its commitment to fund the expenditures this measure requires by appropriating funds from any number of sources, including but not limited to taxes collected under the Empty Homes Tax Ordinance (Business and Tax Regulations Code, Article 29A) and the Homelessness Gross Receipts Tax Ordinance (Business and Tax Regulations Code Article 28), or other similar special taxes, to the extent that the permissible expenditures in those special tax measures coincide with the expenditures this measure requires. Furthermore, any money in the Affordable Housing Opportunity Fund for Seniors, Families, and People with Disabilities at the end of each fiscal year will be held in reserve for future use. Nothing in this measure requires that revenues from any special tax measure be appropriated for the uses in this measure.
(q) It is the further intent of this measure that the City maximize the number of ELI affordable housing units created by the Fund by entering into long term rent subsidy agreements with the City making annual contributions. The duration of such agreements should reflect the requirements of competitive regional, state and federal funding sources.
(r) It is the further intent of this measure to support the future growth and expansion of the Fund, subject to the future approval of voters, by developing sound, transparent, and effective policies with regular public reporting of program performance.
Section 2. The Board of Supervisors hereby submits to the qualified voters of the City and County, at an election to be held on November 5, 2024, a proposal to amend the Charter of the City and County by adding Section 16.132, to read as follows:
NOTE: Unchanged Charter text and uncodified text are in plain font.
Additions are single-underline italics Times New Roman font.
Deletions are strike-through italics Times New Roman font.
Asterisks (* * * *) indicate the omission of unchanged Charter subsections.
SEC. 16.132. AFFORDABLE HOUSING OPPORTUNITY FUND FOR SENIORS, FAMILIES, AND PEOPLE WITH DISABILITIES.
(a) Establishment of Fund. There is hereby established the Affordable Housing Opportunity Fund for Seniors, Families, and People with Disabilities (“Fund”) to be administered by the Mayor’s Office of Housing and Community Development (“MOHCD”), or any successor agency. Monies therein shall be expended or used solely by MOHCD, subject to the budgetary and fiscal provisions of the Charter. Monies in the Fund shall accumulate interest which shall be credited to the Fund, provided that the balance in the Fund exceeds $50,000. Any unexpended and unencumbered balance remaining in the Fund at the close of any fiscal year shall be accumulated to the Fund.
(b) Purpose of Fund. The purpose of the Fund is to increase and fund project-based rent subsidies for permanently affordable housing to make rents affordable for Extremely Low-Income Households.
(c) Definitions.
“Acutely Low-Income Disabled Persons” shall mean households consisting of persons eligible for accessible units for disabled households and earning up to 15% of Median Income.
“Acutely Low-Income Seniors” shall mean households consisting of seniors and earning up to 15% of Median Income.
“Extremely Low-Income Disabled Persons” shall mean households consisting of persons eligible for accessible units for disabled households and earning up to 25% of Median Income, and including Acutely Low-Income Disabled Persons.
“Extremely Low-Income Families” shall mean single adults or families earning up to 35% of Median Income.
“Extremely Low-Income Seniors” shall mean households consisting of seniors and earning up to 25% of Median Income, and including Acutely Low-Income Seniors.
“Fund” shall mean the Affordable Housing Opportunity Fund for Seniors, Families, and People With Disabilities, established in this Section 16.132.
“Housing Preservation Program” shall mean a program administered by MOHCD to preserve multifamily residential buildings or buildings with SRO Units as Permanent Affordable Housing that are at risk of loss of affordability or at risk of loss of the opportunity to create permanent housing affordability, due to vacancy decontrol or market speculation, and/or at risk due to their physical condition and need for life safety improvements.
“LOSP” shall mean the City’s Local Operating Subsidy Program that provides operating subsidies to residential buildings providing supportive housing for homeless individuals and families.
“Median Income” means the median income published annually by MOHCD for the City and County of San Francisco, adjusted solely for household size, and derived in part from the income limits and area median income determined by the United States Department of Housing and Urban Development for the San Francisco area, but not adjusted for a high housing cost area.
“MOHCD” shall mean the Mayor’s Office of Housing and Community Development, or any successor agency.
“Permanent Affordable Housing” shall mean a multifamily housing building or a building with SRO Units that is: (1) regulated and monitored by the City under a recorded deed restriction, recorded regulatory agreement, and/or ground lease ensuring permanent affordability for the useful life of the property but for no less than 75 years; (2) 100% of the residential units are restricted to income qualified households (except any manager units) with a maximum average of not more than 80% of Median Income across all units in a project, but not to exceed 120% of Median Income for any unit; and (3) with a rent for all units in a project affordable to such households, at initial residence and at re-rental at no more than 30% of the maximum household income. Permanent Affordable Housing may include principally permitted non-residential uses on the ground floor, and non-residential uses that are accessory to and supportive of the affordable housing.
“Senior Housing” shall mean a multifamily residential building that is specifically designed for and occupied by senior households and complies with all applicable federal and state fair housing laws.
“Senior Operating Subsidies (SOS) Program Fund” shall refer to the program established to receive any monies appropriated or donated for the purpose of providing project-based subsidies to new senior affordable housing developments funded by the City to maintain rents that are affordable to extremely low-income senior residents with incomes at or below 30% of Median Income, or any successor program.
“SRO Unit” shall mean a Single Room Occupancy Unit and shall mean a dwelling unit or group housing room consisting of the following: (1) no more than one occupied room with a maximum gross floor area of 350 square feet and meeting the Housing Code’s minimum floor area standards; (2) which may have a bathroom in addition to the occupied room; and (3) as a dwelling unit, has a cooking facility and bathroom or, as a group housing room, it shares a kitchen with one or more other single room occupancy unit(s) in the same building and may also share a bathroom.
(d) Annual Appropriations to the Fund.
(1) In Fiscal Year 2026-2027, except as provided in subsection (d)(3), the City shall appropriate $8.25 million to the Fund.
(2) In each year after Fiscal Year 2026-2027, and through Fiscal Year 2045-2046, the City shall appropriate to the Fund an amount not less than the prior year’s appropriation, adjusted by the percentage increase or decrease in aggregate discretionary revenues, as determined by the Controller, based on calculations consistent from year to year, provided that the City may not increase appropriations to the Fund under this subsection (d)(2) by more than 3% in any fiscal year. In determining aggregate City discretionary revenues, the Controller shall only include revenues received by the City that are unrestricted and may be used at the option of the Mayor and the Board of Supervisors for any lawful City purpose.
(3) Notwithstanding subsections (d)(1) and (d)(2), the City may reduce the amount appropriated to the Fund in any fiscal year when the City’s projected budget deficit for the upcoming fiscal year at the time of the March Joint Report or March Update to the Five Year Financial Plan as prepared jointly by the Controller, the Mayor’s Budget Director, and the Board of Supervisors’ Budget Analyst exceeds $250 million, adjusted annually beginning with Fiscal Year 2026-2027 by the percentage increase or decrease in aggregate City discretionary revenues, as determined by the Controller, based on calculations consistent from year to year; provided, however, that the amount appropriated to the Fund in Fiscal Year 2026-2027 shall be no less than $4 million and, thereafter, must be no less than $8.25 million in each fiscal year.
(4) The Controller shall set aside and maintain appropriations, together with any interest earned thereon, in the Fund.
(5) Commencing with a report filed no later than March 1, 2025, the Controller shall file annually with the Board of Supervisors, by March 1 of each year, a report containing the amount of monies from each non-general fund source projected to be available that may be appropriated to the Fund under this subsection (d).
(e) Uses of the Fund. The City, acting through MOHCD, shall disburse monies from the Fund through grants or other types of payments, on terms determined by MOHCD in its sole discretion. Any repayment of a grant or other payment from the Fund that the City receives will be returned to the Fund. Monies in the Fund shall be used to provide project-based rent subsidies only for new and existing Permanent Affordable Housing, provided that no more than 20% of annual funding from the Fund shall be used for the purpose of subsidizing existing Permanent Affordable Housing. Monies in the Fund shall be used to allow:
(1) Extremely Low-Income Seniors to afford a unit with rent restricted at 30% of 60% of Median Income in new or existing Permanent Affordable Housing that is Senior Housing and such households to pay a maximum rent not to exceed 30% of 15% of Median Income or 30% of 25% of Median Income, as applicable to the household’s income, with priority for Senior Housing that provides housing to persons at or over the age of 62; or
(2) Extremely Low-Income Families, prioritizing families with children, to afford a unit with rent restricted at 30% of 60% of Median Income in new or existing Permanent Affordable Housing, including a building with SRO Units, and such households to pay a maximum rent not to exceed 30% of 35% of Median Income; or
(3) Extremely Low-Income Disabled Persons to afford new or existing accessible units designated and designed for disabled households in Permanent Affordable Housing with rent restricted at 30% of 60% of Median Income and such households to pay a maximum rent not to exceed 30% of 15% of Median Income or 30% of 25% of Median Income, as applicable to the household’s income; or
(4) Extremely Low-Income Households to afford a unit with rent restricted at 30% of 60% of Median Income in an existing multifamily residential building, including an existing building with SRO Units, that will be acquired and preserved as Permanently Affordable Housing through funding under a Housing Preservation Program and such households to pay a maximum rent not to exceed 30% of 15% of Median Income, 30% of 25% of Median Income, or 30% of 35% of Median Income, as applicable to the household’s income.
Monies in the Fund shall not be used to provide rent subsidies directly to tenants to lease residential units, to provide subsidies for the sole purpose of an operating deficit, or to provide any other form of housing assistance that is not supporting Extremely Low-Income Households to afford a Permanent Affordable Housing unit. Except for expanding the availability of existing Senior Operating Subsidies (SOS) Program Fund programs, monies in the Fund shall not be used to replace or supplant funding for other rent subsidy programs existing as of the date this Section 16.132 was added to the Charter, including, but not limited to, LOSP housing or its successor programs.
(f) Implementation Policies and Annual Report.
(1) No later than June 1, 2025, MOHCD shall publish a report describing and analyzing implementation policy options that would maximize the number of ELI affordable senior, family, and accessible units through the provision of project-based rent subsidies in both new affordable housing and preservation projects.
(2) Beginning with the end of Fiscal Year 2026-2027, within 150 days of the end of each fiscal year, MOHCD shall file with the Board of Supervisors a report describing the status of any project authorized to be funded under this Section 16.132. MOHCD may combine such report with any other annual reporting obligations to the Board of Supervisors.
(g) Legislation. The City may enact ordinances establishing additional requirements for use of the Fund consistent with the purposes of this Section 16.132.
(h) Expiration. This Section 16.132 shall expire by operation of law on December 31, 2046, following which the City Attorney may cause it to be removed from the Charter unless the Section is extended by voters.