Buwis para sa Pagpapanatiling Bakante ng Residensiyal na mga Unit

Dapat bang buwisan ng Lungsod ang mga may-ari ng bakanteng residensiyal na unit sa mga gusali na may tatlo o higit pang unit, kapag pinanatiling bakante ng mga may-aring ito ang unit nang mahigit sa 182 araw sa taon na nakabatay sa kalendaryo, sa singil na nasa pagitan ng $2,500–5,000 kada bakanteng unit sa 2024 at hanggang sa $20,000 sa susunod pang mga taon, nang may pag-aayon para sa inflation, at sa gayon, makakalap ng tinataya na taunang kita na $20–37 milyon, kung saan magpapatuloy ang pagbubuwis hanggang Disyembre 31, 2053, at gagamitin ang mga pondong ito para sa subsidyo sa upa at abot-kayang pabahay?

Buod ng Ballot Simplification Committee (Komite para Gawing mas Simple ang Balota)

Kung Ano Ito Ngayon: Hindi binubuwisan ng Lungsod ang mga may-ari ng apartment, condominium, o iba pang residensiyal na ari-arian nang dahil sa pagpapanatiling bakante sa mga ari-ariang ito.

Ang Mungkahi: Simula sa Enero 1, 2024, bubuwisan na ng Proposisyon M ang mga may-ari ng bakanteng residensiyal na unit sa mga gusaling may tatlo o higit pang unit, kapag pinanatiling bakante ng may-ari ang mga unit na ito sa loob ng mahigit sa 182 araw sa taon na nakabatay sa kalendaryo, at kung walang eksempsiyon na ipinatutupad. Hindi ipatutupad ang buwis na ito sa mga unit na para sa nagbibiyahe, bakasyonista, at iba pang tumitira sa unit sa loob ng maiksing panahon, o sa mga unit ng nursing home o pasilidad para sa residensiyal na pangangalaga. Hindi rin ipatutupad ang buwis na ito sa mga unit na pag-aari ng nonprofit na mga organisasyon o mga ahensiya ng gobyerno. Mawawalan ng bisa ang mungkahing buwis sa Disyembre 31, 2053.

Nagkakaloob ang Proposisyon M ng mga eksempsiyon para sa pangunahing tirahan kung may eksempsiyon sa property tax (amilyar) ang nagmamay-ari nito bilang may tahanan, at para sa ari-arian na may naririyan nang residensiyal na kontrata sa pagpapaupa. Pinahihintulutan din ng Proposisyon M ang pagkakaroon ng karagdagang panahon upang mapatirhan ang bakanteng unit bago ipatupad ang buwis sa ilang sitwasyon, kasama na ang pagkukumpuni ng naririyan nang unit, bagong konstruksiyon, natural na sakuna, o pagkamatay ng may-ari.

Sa ilalim ng Proposisyon M, ang buwis sa 2024 ay nasa saklaw ng mula $2,500 hanggang $5,000 kada bakanteng unit, na nakabatay sa laki ng unit. Sa mga susunod na taon, tataas ang buwis nang hanggang sa maximum na $20,000 kung pananatilihing bakante ng parehong may-ari ang unit sa loob ng magkakasunod na taon. Iaayon din ang buwis sa pagtaas ng presyo ng mga bilihin.

Idedeposito ng Lungsod ang kita mula sa mga buwis na ito sa Housing Activation Fund (Pondo upang Magawang Aktibo ang Pabahay) na pangunahing magpopondo sa dalawang programa. Magkakaloob ang isang programa ng subsidyo sa upa para sa mga indibidwal na edad 60 o mas matanda pa, at para sa mga kabahayang mababa ang kita. Popondohan ng isa pang programa ang pagkakaroon at paggawa ng rehabilitasyon sa hindi tinitirhang mga gusali para sa abot-kayang pabahay, at pagkatapos ay para sa pagpapatakbo sa mga gusaling ito. Gagamitin din ng Lungsod ang kita mula sa mga buwis na ito upang mabayaran ang bonds (utang ng gobyerno) na maaaring ilabas ng Lungsod para sa mga proyektong pinopondohan sa ilalim ng alinman sa dalawang programa.

Ang Ibig Sabihin ng Botong “OO”: Kapag bumoto kayo ng “oo,” gusto ninyong buwisan ang mga may-ari ng bakanteng residensiyal na unit sa mga gusaling may tatlo o higit pang unit, kapag pinanatiling bakante ng mga may-ari ang mga unit na ito sa loob ng mahigit sa 182 araw sa taon na nakabatay sa kalendaryo, at gamitin ang pondo mula sa buwis para sa subsidyo sa upa at abot-kayang pabahay.

Ang Ibig Sabihin ng Botong “HINDI”: Kapag bumoto kayo ng “hindi,” ayaw ninyong gawin ang mga pagbabagong ito.

Pahayag ng Controller (Tagapamahala ng Pinansiya) Tungkol sa "M"

Naglabas na ang Controller ng Lungsod na si Ben Rosenfield ng sumusunod na pahayag tungkol sa magiging epekto sa pinansiya ng Proposisyon M:

Sa aking opinyon, sakaling aprubahan ang mungkahing ordinansa ng mga botante, magreresulta ito sa karagdagang kita sa Lungsod na lampas sa $20 milyon taon-taon.

Kung ang bilang ng bakanteng residensiyal na unit ay katulad ng karaniwang bilang ng bakanteng unit mula 2011 hanggang 2020, at kung hindi mahihikayat ng panukalang-batas na ito ang mga may ari-arian, na patirhan ang bakanteng residensiyal na mga unit nang mas mabilis kaysa sa ginawa nila sa panahong ito, tinataya naming magreresulta ito sa pagtaas ng taunang kita ng Lungsod na $20 milyon sa taon ng pagbubuwis na 2024, $30 milyon sa taon ng pagbubuwis na 2025, at $37 milyon sa taon ng pagbubuwis na 2026. Gayon pa man, kung matatamo ng buwis ang nakasaad na layunin nito na mabawasan ang bilang ng residensiyal na bakanteng unit, magreresulta ito sa mas mababang kita. Ang mungkahing buwis ay dedicated tax (buwis na may pinagtutuunan) at idedeposito ang kikitain nito sa Housing Activation Fund.

Aamyendahan ng mungkahing ordinansa ang Business and Tax Regulations Code (Kodigo sa Buwis sa Negosyo at mga Regulasyon) at ang Administrative code (kodigong Administratibo) ng Lungsod upang makapataw ng excise tax (buwis sa pagbebenta) sa mga may-ari ng bakanteng residensiyal na unit sa gusali na may tatlo o higit pang unit, kung pinanatiling bakante ng may-ari ang mga unit na ito sa loob ng mahigit sa 182 araw sa taon ng pagbubuwis. Simula sa 2024, magiging $2,500 hanggang $5,000 na ang buwis, na nakabatay sa laki ng unit. Sa 2025, tataas ang buwis tungo sa $2,500 hanggang $10,000, na nakabatay sa laki ng unit at kung pinanatiling bakante ng may-ari noong nakaraang taon ang ari-arian. Sa 2026, tataas ang buwis nang hanggang sa maximum na $20,000 kung pananatilihing bakante ng may-ari ang parehong unit sa loob ng tatlong magkakasunod na taon. Iaaayon taon-taon ang porsiyento ng buwis nang ayon sa pagtaas sa Consumer Price Index (nagpapakita ng pagkakaiba-iba ng mga presyong ibinabayad ng karaniwang konsumer sa mga ibinebenta) at mawawalan ito ng bisa sa Disyembre 31, 2053.

Itatatag ng mungkahing ordinansa ang Housing Activation Fund. Magkakaloob ang Pondo ng subsidyo sa upa at popondohan ang pagkakaroon ng unit, rehabilitasyon, at ang pagpapatakbo ng mga gusaling may dalawa o higit pang unit na para sa abot-kayang pabahay.

Kung Paano Napunta sa Balota ang "M"

Noong Hulyo 14, 2022, pinagtibay ng Department of Elections (Departamento ng mga Eleksyon) na may sapat na bilang ng may bisang lagda ang inisyatibang petisyon na humihiling sa paglalagay sa Proposisyon M sa balota upang maging kuwalipikado ang panukalang batas para sa balota.

Kinailangan ng 8,979 lagda upang makapaglagay ng inisyatibang ordinansa sa balota. Katumbas ang bilang na ito ng 5% ng kabuuang bilang ng mga indibidwal na bumoto para sa Mayor noong 2019. Ipinakita ng ala-suwerteng pagsusuri sa mga lagda na isinumite ng mga may-panukala sa inisyatibang petisyon bago ang huling araw ng pagusumite na Hulyo 11, 2022 na higit pa ang kabuuang bilang ng may bisang lagda kaysa sa itinatakdang bilang.

Kailangan ng panukalang-batas na ito ng 50%+1 botong oo para maipasa.

Argumento ng May-Panukala na Pabor sa Proposisyon M

Makatutulong ang Prop M sa pag-aayos ng Nakatagong Krisis sa Pabahay ng San Francisco: 40,000 Bakanteng Tahanan

Ayon sa ulat bago magpandemya ng Budget and Legislative Analyst (Tagasuri ng Badyet at ng Batas) ng lungsod, na nakabatay sa datos ng US Census at iba pang pinagkunan ng impormasyon, 40,000 unit ang nananatiling bakante sa San Francisco. Hayaan natin na lubusang pumasok ito sa isipan.

Mula sa matataas na gusali sa downtown, hanggang sa bagong konstruksiyon sa SOMA at sa kontrobersiyal na mga tore sa Mission, nananatiling bakante ang 40,000 tahanan habang kasagsagan naman ng ating krisis sa pabahay at kawalan ng tahanan.

Ang katunayan nito, magkakaroon tayo ng mas maraming pabahay kapag binawasan natin ang bakanteng mga tahanan. Maraming lungsod na ang nakapagpatupad ng vacancy tax (buwis sa bakanteng tahanan), tulad ng Vancouver, Canada, na nakakita ng pag-okupa ng mahigit sa 10% ng kanilang bakanteng mga unit matapos maging operasyonal ang vacancy tax.

Ganito gagana ang buwis:

• Sa mga gusali na may 3 unit o higit pa, bubuwisan ang anumang unit na mananatiling bakante nang 6 buwan o higit pa.

• Tataas ang buwis habang humahaba ang panahon na nananatiling bakante ang unit.

• Ilalaan ang makokolektang kita sa pondo para sa abot-kayang pabahay at subsidyo sa upa para sa mga pamilya at matatanda na mababa ang kita.

• Hindi kasama rito ang mga tahanan na para sa iisang pamilya at ang mga duplex, pati na rin ang mga unit na bakante dahil sa pagkukumpuni, bagong konstruksiyon, sakuna, o pagkamatay ng may-ari.

Ang Prop M ay hindi tungkol sa pagbubuwis sa mga indibidwal na itinuturing ang San Francisco na tahanan. Tungkol ito sa pagharap sa malalaki at nagpapaupang korporasyon, na pinananatiling bakante ang mga unit, at mayayamang indibidwal na bumibili ng unit pero hindi ginagamit ang mga ito.

Sa unang taon pa lamang, inaasahan nang 4,500 bagong unit ang babalik sa merkado — na higit pa sa ating mga taunang tunguhin — nang walang pagtataas ng buwis, walang panahon para sa konstruksiyon, walang presyo na multi-milyong dolyar, at walang paghihintay.

Pakisamahan kami sa pagsuporta sa Prop M at sa pag-aayos ng krisis sa bakanteng pabahay.

San Francisco Democratic Party

Council of Community Housing Organizations

United Educators of San Francisco

Faith in Action - Bay Area

Senior and Disability Action

Affordable Housing Alliance

Community Tenants Association

fillemptyhomes.com

Ang mga argumento ay opinyon ng mga awtor at hindi siniyasat ng anumang opisyal na ahensiya para sa kawastuhan. Inilimbag ang mga argumento ayon sa pagkakasumite. Hindi iwinasto ang maling spelling o grammar.

Sagot sa Argumento ng May-Panukala na Pabor sa Proposisyon M

Sasabihin sa inyo ng mga may-panukala ng Prop M na mayroong 40,000 bakanteng tahanan sa San Francisco.

Ang hindi nila sasabihin sa inyo ay ang pagiging mahina at hindi epektibong polisiya ng residensiyal na vacancy tax, na hindi makabuluhang makatutugon sa ating krisis sa pabahay o makapaghahatid ng mas marami pang tahanan sa merkado sa kabuuan ng lungsod.

Hindi rin nila sasabihin sa inyo na humigit-kumulang 10,000 sa mga “bakanteng tahanan” na tinutukoy nila ay nasa merkado na at maaari nang maupahan, o may umuupa na sa tahanan o nasa proseso na ng pagsisimula ng paninirahan ang umuupa.

May karagdagang 9,300 na nasa proseso na ng pagbebenta, o nabenta na at nasa proseso na ng pagsisimula ng paninirahan ang bagong may-ari.

Hindi na mapapatawan ng residensiyal na vacancy tax ang mga tahanang ito—dahil hindi naman totoong bakante.

Karamihan sa nananatiling mga unit na nasa gawa-gawang bilang na 40,000 ng mga may-panukala ay ni hindi rin naman nasasaklaw ng buwis.

Intensiyonal na hindi isinama ng mga may-panukala ng mapagparusang pakana na ito ng pagbubuwis ang mayayamang may-ari ng mga tahanang para sa iisang pamilya, na may tunay na hindi okupadong pied-a-terre (maliit na pansamantalang tirahan), sa mapangutyang hakbang na isinagawa upang makapanalo ng boto at malinlang ang mga botante.

Kung gayon, bakit ginawang mali ang representasyon ng kabuuang bilang ng mga bakanteng unit sa kabuuan ng lungsod? Bakit kailangang sumulat ng panukalang-batas ukol sa pagbubuwis na nagbubukod at pumipili kung aling uri ng mga tahanan ang bubuwisan?

Nabigo na ang ating pamunuan na tugunan ang krisis sa pabahay, at tumanggi na itong pahintulutan ang pagtatayo ng bagong pabahay sa pamamagitan ng tuloy-tuloy na pagboto laban sa mga proyekto na lilikha ng daan-daang unit ng abot-kayang pabahay.

Dapat tanggihan ng mga botante ang vacancy tax at mahigpit na humiling ng totoong mga solusyon na tunay na tutugon sa ating krisis sa pabahay.

Bumoto ng Hindi sa M.

San Francisco Apartment Association

Argumento ng Katunggali Laban sa Proposisyon M

Ang Prop M ay mahina at naliligaw ng landas na pagsubok na magkaroon ng polisiya sa pabahay, mula sa Board of Supervisors (Lupon ng mga Superbisor) na tumatangging seryosohin ang ating krisis sa pabahay. Lumilikha ang laban sa pabahay na Lupon na ito ng problema na wala naman, at nang makapagtaas ng mas maraming buwis sa mga taga-San Francisco.

Ang Proposisyon M ay:

• Gumagamit ng gawa-gawa at paulit-ulit nang binabanggit na mga istatistiko na nagmamanipula ng inaakalang bilang ng mga bakanteng unit sa kabuuan ng lungsod

• Nantatarget ng mga may maliliit na ari-arian at mga kabahayang may iba’t ibang henerasyon, hindi ng mga nagpapaupang korporasyon

• Itinaguyod ng Democratic Socialists of America (Demokratang Sosyalista ng America) at ni Superbisor Dean Preston, na nakapangharang na sa konstruksiyon ng libo-libong pabahay, kung saan marami sa mga ito ang abot-kaya. Mapangutya ang pagkakasulat ng kanyang panukalang-batas upang hindi makasama ang mga may-ari ng tahanan na tulad niya, habang pinarurusahan ang may-ari ng maliliit na negosyong karaniwang pinatatakbo ng pamilya at kabahayang may iba’t ibang henerasyon

• Hinihikayat ang magkakapit-bahay na iulat sa gobyerno kung saan naroroon ang isa’t isa

• Kinakatawan ang pagsubok ng Lungsod na magtaas ng mas maraming buwis nang hindi dinadamihan ang mga serbisyo ng lungsod.

Ipinahihiwatig ng Prop M na tinatarget nito ang may malalaking ari-arian na “intensiyonal” na iniiwanang hindi nauupahan ang mga unit. Gayon pa man, sinumang may-ari ng condo sa gusali na may 3+ unit ay papatawan ng mapagparusang multa sakaling hindi maokupahan ang inyong tahanan sa loob ng 183+ araw anuman ang dahilan — kung naospital kayo, nagbibiyahe nang dahil sa trabaho, tumitira sa ka-partner, o nangangalaga sa miyembro ng pamilya — mumultahan kayo.

Nasulat pa nga ang panukalang-batas na ito sa paraan na kahit ang mga kabahayang iba’t iba ang henerasyon at ang mga magkakamag-anak na nakatira sa iisang bubong ay mumultahan sa gusali na hindi naman talaga bakante.

Bukod rito, Trojan Horse, o mapanira mula sa loob ang Prop M, na nagpapanggap na gumagawa ng isang bagay habang pinahihintulutan ang Board of Supervisors na palawakin ang mga aspeto ng batas nang WALANG pag-apruba ng mga botante. Naipahayag na ng mga may-panukala na plano nilang palawakin ang panukalang-batas na ito upang maisama ang mga duplex at tahanang para sa iisang pamilya kapag naipasa ang batas; hindi tungkol sa paghahabol sa mga nagpapaupang korporasyon ang panukalang-batas na ito.

Itigil na ang pang-aagaw ng kapangyarihan at mga pakana ng Board of Supervisors na parusahan ang karaniwang mga taga-San Francisco.

Bumoto ng Hindi sa Prop M kung gusto ninyong panatilihin ang pagkontrol sa sarili ninyong tahanan.

San Francisco Apartment Association

Sagot sa Argumento ng Katunggali Laban sa Proposisyon M

Sinasabi ng mga katunggali na walang problema sa pagiging bakante ng mga unit sa San Francisco. Gayon pa man, ipinapahayag nilang nagtataas ng buwis ang Prop M. Hindi maaaring dalawang bagay ang gusto nilang sabihin: Nangangahulugan ang hindi pagkakaroon ng bakanteng unit na hindi magkakaroon ng mga buwis. Kung kaya't ano ang sinusubukan nilang itago?

Nagsagawa ang Budget and Legislative Analyst ng Lungsod ng masaklaw na ulat batay sa datos ng US Census, na may dokumentasyong nagsasabi na mayroong 40,000 bakante na residensiyal na unit. Walang inihahandog na pananaliksik ang mga katunggali upang masuportahan ang kanilang mga pahayag.

Nagresulta ang katulad na panukalang-batas ng Vancouver ng 10% pagkabawas sa bakanteng mga tahanan. Sa San Francisco, na nangangahulugan ito ng 4,500 bagong tahanan, nang halos agad-agad — nang walang gastos sa konstruksiyon o pagkaantala ng mga permit.

Matatagpuan ang napakaraming bakanteng unit sa malalaking gusali na pag-aari ng mga nagpapaupang korporasyon. Pinananatili nilang bakante ang mga unit, habang naghihintay na mabenta ang mga ito nang may tubo matapos ang ilang taon. Hindi na kataka-taka na gusto nilang mapanatili ang kalakaran na nagpapahintulot sa kanilang gawin ito nang walang konsekuwensiya.

Umaasa kaming walang magbabayad sa buwis na ito. Gusto naming mapuno ang bawat bakanteng unit ng mga indibidwal na kailangan ng tahanan. Ang Prop M ay inisyatibang maingat na sinulat ng mga mamamayan, at nang matiyak na hindi masasama rito ang mga unit na kinukumpuni, ginagawan ng rehabilitasyon, o ang may-ari ay nasa pangangalaga, o yumao na. Sa pagsusumikap na matakot ang mga botante, isinasantabi ng pahayag ng tumututol na mga nagpapaupa ang mga ito at ang iba pang eksempsiyon na pipigil sa pagpapatupad ng buwis sa anumang makatwirang pagkakabakante ng unit.

Ang Prop M ang ating pinakamahusay na sandata laban sa nakatagong krisis sa pabahay ng San Francisco: ang pinahahabang pagkakabakante ng mga unit. Tinatarget nito ang nagpapaupa na malalaking korporasyon na kumukuha sa mga unit bilang pamumuhunan, at hindi ang maliliit na negosyo. Samahan kami, at suportahan ang Prop M.

San Francisco Democratic Party

Council of Community Housing Organizations

United Educators of San Francisco

Faith in Action Bay Area

Senior and Disability Action

Affordable Housing Alliance

Community Tenants Association

May Bayad na Argumentong PABOR sa Proposisyon M

May Bayad na Argumento NA PABOR sa Proposisyon M

Sinusuportahan ng mga Demokratikong lider ng San Francisco ang Oo sa M upang masulit natin ang naririyan nang nakahanda na pabahay.

Alam nating lahat na kailangan natin ng mas maraming pabahay sa San Francisco. Patuloy na umaakyat ang mga upa at nagdudulot ito ng napakalaking pagkawala ng tinitirhang mga lugar. Bagamat kailangan nating magtayo ng pabahay, kailangan din nating maging responsable sa nakahanda nang pabahay na mayroon na tayo. Kailangan natin ang tinatayang 4,500 tahanan na ipagkakaloob ng Prop M. Bumoto ng Oo sa Prop M at nang hindi na natin maaksaya ang anumang mahalagang pabahay.

Pangalawang Pangulo ng California Democratic Party David Campos

Tagapangulo ng San Francisco Democratic Party Honey Mahogan,

Tesorero ng San Francisco Democratic Party Carolina Morales

Pangalawang Tagapangulo ng San Francisco Democratic Party Peter Gallotta

Sekretarya sa Pagliham para sa San Francisco Democratic Party Anabel Ibáñez

Tagatalang Sekretarya para sa San Francisco Democratic Party Janice Li

Pangalawang Tagapangulo ng San Francisco Democratic Party Li Miao Lovett

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: Gawing Aktibo ang Pabahay.

Ang tatlong pinakamalalaking nagbigay ng kontribusyon sa true source recipient committee (komite na tumatanggap mula sa tunay na pinagmulan ng pondo): 1. Tenant and Owner Development Corporation and its affiliated entity Yerba Buena Neighborhood Consortium LLC, 2. Dean Preston, 3. Jeff May.

May Bayad na Argumento NA PABOR sa Proposisyon M

Sumasang-ayon ang mga may-ari ng maliliit na ari-arian: Nakikinabang tayong lahat sa Prop M!

Marami sa mga may-ari ng tahanan ang tumugon sa krisis sa pabahay sa pamamagitan ng paglikha ng in-law o karagdagang tirahang unit sa bahay. Hindi kami kapareho ng malalaki na korporasyong nagpapaupa na dumaragdag sa pagkabakante ng mga pabahay. Sa katunayan, may konsentrasyon ng mga bakanteng unit sa San Francisco sa mga komunidad na may pinakamaraming bagong konstruksiyon at malalaking gusali na marami ang unit, tulad ng Downtown/Financial District, Mission Bay, Mission, at South of Market. Dahil dito, hindi kasama sa buwis na ito ang aming mga tahanang para sa iisang pamilya at ang maliliit na ari-arian. Patas na buwis ang Prop M na naglalayong mapigilan ang pinakamalalaking kompanya. Hindi kasama rito ang mga tahanang pang-isang pamilya at mga duplex. Bumoto ng Oo sa Prop M.

Carolyn Ji Jong Goossen

Christin Evans

Jason Prado

Jeff May

Buck Bagot

Jennifer Kroot

Marcus Chan

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: Gawing Aktibo ang Pabahay.

Ang tatlong pinakamalalaking nagbigay ng kontribusyon sa true source recipient committee: 1. Tenant and Owner Development Corporation and its affiliated entity Yerba Buena Neighborhood Consortium LLC, 2. Dean Preston, 3. Jeff May.

May Bayad na Argumento NA PABOR sa Proposisyon M

Nagsasabi ang mga lider na Asyano-Amerikano at taga-Isla Pasipiko ng Oo sa Prop M.

Kailangan na agad-agad ng San Francisco ng mas maraming abot-kayang pabahay. Mayroon tayong 40,000 bakanteng tahanan, at pinatataas nito ang halaga ng pag-upa at pagbili ng bahay sa San Francisco. Sa pamamagitan ng pagbubuwis sa bakanteng mga tahanan sa mga gusali na may 3 o higit pang unit, maaari tayong makapaghatid ng mas maraming abot-kayang pabahay at makapagpababa ng halaga ng pabahay, nang walang gastos sa mga nagpapaupang mom-and-pop o maliliit na negosyong pinatatakbo ng pamilya, mga nagbabayad ng buwis, mga nonprofit, at mga nagtatayo ng gusali.

Superbisor ng Distrito 1 Connie Chan

Superbisor ng Distrito 4 Gordon Mar

Community Tenants Association

Bart Board of Directors Janice Li

Miyembro ng Community College Board of Trustees Alan Wong

Rudy Corpuz Jr.

Pampublikong Tagapagtanggol ng San Francisco Mano Raju

Pangalawang Tagapangulo ng San Francisco Democratic Party Li Miao Lovett

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: Gawing Aktibo ang Pabahay.

May Bayad na Argumento NA PABOR sa Proposisyon M

Sumasang-ayon ang mga Latinong Lider - Lumikha tayo ng bagong mga oportunidad upang makapamuhay ang ating mga mamamayan nang may dignidad at manatili sa tahanan sa S.F. Bumoto ng Oo sa Prop M

Marami sa mga Latinong pamilya ang nakatira sa tahanan kung saan dalawa o higit pa ang henerasyon, at dahil dito, 30% na mas masikip ang karaniwang Latino na kabahayan kaysa sa karaniwan sa kabuuan ng lungsod, ayon sa US Census Bureau. Hindi makatarungan sa mga masipag na nagtatrabahong pamilya na may 40,000 tahanan ang nananatiling bakante. Ibabalik ng panukalang-batas na ito ang 4,500 unit sa merkado, kung kaya’t tataas ang makukuhang pabahay sa ating lungsod. Bukod rito, makatutulong ang milyon-milyong subsidyo sa upa na ipagkakaloob ng Prop M sa mga pamilyang mababa ang kita at sa matatanda upang manatili ang mga tao na ito sa kanilang tahanan at hindi mawalan ng tinitirhang lugar. Bumoto ng Oo sa Prop M upang makapagbigay tayo ng mas maraming pabahay para sa mga pamilya.

Latinx Democratic Club

Faith in Action Bay Area

Calle 24

La Raza Community Resource Center

Dating Superbisor ng Distrito 11 John Avalos

Pangalawang Pangulo ng California Democratic Party David Campos

Sekretarya sa Pagliham para sa San Francisco Democratic Party Anabel Ibáñez

Tesorero para sa San Francisco Democratic Party Carolina Morales

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: Gawing Aktibo ang Pabahay.

May Bayad na Argumento NA PABOR sa Proposisyon M

Sumasang-ayon ang mga Itim na Lider, Bumoto ng Oo sa M. Itigil ang pagkawala ng ating Itim na populasyon.

Magmula noong 1970, nawala na sa San Francisco ang mahigit sa kalahati ng Itim na populasyon nito at hindi nagpapakita ng senyales ng paghinto ang kalakarang ito, maliban na lamang kung gagawa tayo ng aksiyon. Ang pinakamabuting paraan upang mapanatili ang San Francisco na may pagkakaiba-iba ay ang panatilihin ang ating Itim na komunidad sa pamamagitan ng pagkakaloob ng mas maraming abot-kayang pabahay. Hind malulutas ang problemang ito sa pamamagitan lamang ng Prop M, pero gagawing aktibo ng panukalang-batas ang 4,000 tahanan kung saan walang nakatira, at nang matirhan ng mga indibidwal, habang nagkakaloob ng milyon-milyon para sa abot-kayang pabahay at subsidyo sa upa. Bumoto ng Oo sa Prop M.

Presidente ng Board of Supervisors Shamann Walton

Dating Superbisor ng Distrito 10 Sophie Maxwell

Tagapangulo ng San Francisco Democratic Party Honey Mahogany

Miyembro ng San Francisco Democratic Party Gloria Berry

Dating Estudyanteng Katiwala ng CCSF William Walker

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: Gawing Aktibo ang Pabahay.

May Bayad na Argumento NA PABOR sa Proposisyon M

Tumindig kasama ng Kababaihang Lider at Bumoto ng Oo sa M!

Wala sa proporsiyong naaapektuhan ng sapilitang pagpapaalis sa tinitirhan at ng kawalang seguridad sa pabahay ang kababaihan at lalo pang pinagtitibay ang kawalan ng pagkakapantay-pantay sa kasarian. Ayon sa ulat kamakailan, 25% ng kababaihan sa California ang “dumaranas ng mabigat na pasanin sa upa,” dahil gumagasta sila ng mahigit sa kalahati sa kanilang kita sa bayad para sa pabahay, kung ihahambing sa 20% ng kalalakihan. Bilang resulta nito, mas malaki rin ang panganib sa kababaihan na humarap sa kawalan ng tahanan. Pararamihin ng Prop M ang pagkakaroon ng pabahay ng lungsod at makakapangalap ito ng milyon-milyong dolyar upang mapondohan ang abot-kayang pabahay at subsidyo sa upa para sa matatanda at mga pamilyang mababa ang kita. Pangunahing bahagi ng karapatan ng kababaihan sa pagkakapantay-pantay ang sapat na pabahay, Bumoto ng Oo sa M.

San Francisco Women’s Political Committee

Superbisor ng Distrito 1 Connie Chan

Superbisor ng Distrito 9 Hilary Ronen

Tagapangulo ng San Francisco Democratic Party Honey Mahogany

Pangalawang Tagapangulo ng San Francisco Democratic Party Li Miao Lovett

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: Gawing Aktibo ang Pabahay.

May Bayad na Argumento NA PABOR sa Proposisyon M

Tumulong upang maiwasan ang kawalan ng tahanan ng LGBTQ. Bumoto ng Oo sa Prop M.

Mas malaki ang panganib para sa LGBTQ na mawalan ng tinitirhang lugar at maging homeless o walang tahanan kung ihahambing sa pangkalahatang populasyon. Ipinapakita ng mga istatistiko kamakailan na LGBTQ ang 27% ng populasyon ng mga walang tahanan sa San Francisco. Sa kabataang walang tahanan, 50% ang LGBTQ. Kailangan nating malutas na ngayon ang problemang ito sa pamamagitan ng paggawang aktibo sa tinatayang 4,500 tahanan na ipagkakaloob ng Prop M, na tutulong upang mapababa ang halaga ng pag-upa at pagbili ng tahanan sa San Francisco. Tumulong sa amin upang mabawasan ang kawalan ng tahanan ng LGBTQ sa pamamagitan ng pagboto ng Oo sa Prop M.

Harvey Milk LGBT Democratic Club

Superbisor ng Distrito 8 Rafael Mandelman

Dating Miyembro ng Asembleya Tom Ammiano

Dating Senador ng Estado Mark Leno

BART Board of Directors Bevan Dufty

Pangalawang Pangulo ng California Democratic Party David Campos

Tagapangulo ng San Francisco Democratic Party Honey Mahogany

Pangalawang Tagapangulo ng San Francisco Democratic Party Peter Gallotta

Tesorero para sa San Francisco Democratic Party Carolina Morales

Jackie Fielder, Tagapag-organisa sa Komunidad

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: Gawing Aktibo ang Pabahay.

May Bayad na Argumento NA PABOR sa Proposisyon M

Sinusuportahan ng Non-Profit na Nagkakaloob ng Pabahay ang Prop M dahil gumana ang vacancy tax (buwis sa bakanteng espasyo) sa Vancouver at gagana ito sa San Francisco.

Kailangang sundan ng San Francisco ang pinangunahan na ng Vancouver, British Columbia, na isa sa unang lungsod sa Hilagang Amerika na nagpatupad ng vacancy tax. Ipinasa ang vacancy tax noong 2018 at naging malaking tagumpay ito, kung saan bumaba ang kabuuang bilang ng bakanteng unit mula 4.3% tungo sa 3.1%, habang nagdagdag din ng $23 milyon ng Canadian na dolyar kada taon sa netong kita. Bukod rito, mayroon nang 1,896 karagdagang unit na naookupahan ngayon kung ihahambing sa panahon bago ang buwis.

Karagdagan pa, kailangan natin ang milyon-milyon na ipagkakaloob ng Prop M upang magkaroon ng abot-kayang pabahay at mga subsidyo sa upa. Makatutulong ang mga pondong ito upang maiwasan ang pagkawala ng tinitirhang lugar ng mga taga-San Francisco na uring manggagawa. Bumoto ng Oo sa Prop M upang matamo natin ang katulad na mga resulta sa San Francisco.

Council of Community Housing Organizations

Bise Presidente ng TODCO Group John Elberling

PODER

Affordable Housing Alliance

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: Gawing Aktibo ang Pabahay.

May Bayad na Argumento NA PABOR sa Proposisyon M

Protektahan ang mga umuupa. Bumoto ng Oo sa Prop M.

Ngayong tapos na ang moratorium, na panandaliang pagbabawal sa sa pagpapaalis sa hindi makapagbayad nang dahil sa pandemya, mabilis na dumarami ang mga pagpapaalis sa tahanan. Batay sa datos mula sa SF Rent Board (Lupon para sa Pagpapaupa ng SF), tumaas ang mga pagpapaalis sa tahanan nang 43% nitong huling taon batay sa kalendaryo at walang naipapakitang senyales na mababawasan ito. Hindi na kailangang pag-isipan pa ang Mas maraming tahanan ang magagamit nang dahil sa M, at makakapangalap din ito ng milyon-milyong dolyar upang mapondohan ang kailangang-kailangan na abot-kayang pabahay at subsidyo sa upa para sa matatanda at mga pamilyang mababa ang kita.

Dagdag pa rito, mapipigilan ng mga subsidyo sa upa ang pagpapaalis sa tahanan ng mga taga-San Francisco. Bumoto ng Oo sa Prop M.

San Francisco Tenants Union

Affordable Housing Alliance

Community Tenants Association

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: Gawing Aktibo ang Pabahay.

May Bayad na Argumento NA PABOR sa Proposisyon M

Sumama sa mga unyon at bumoto ng Oo sa Prop M upang makatulong sa pagprotekta sa ating uring manggagawa.

Nakapipinsala na sa kasapian ng ating unyon ang walang katapusang pagtaas ng gastos sa pabahay. Kung wala tayong gagawin tungkol sa 40,000 na tahanan kung saan walang nakatira, na nagpapataas sa gastos upang makapamuhay sa San Francisco, higit na magiging mahirap para sa nasa uring manggagawa na manatili rito. Kailangan nating magdagdag ng 80,000 tahanan sa loob ng susunod na dekada at kailangan natin ang Prop M upang makatulong sa pagtugon sa tunguhing ito sa pamamagitan ng paggawang aktibo sa hindi ginagamit na mga tahanan.

Ang mga manggagawang naka-unyon ang mga indibidwal na nagpapatakbo sa dakilang lungsod na ito at kailangan natin sila upang magawa nating tumira dito. Gagawing aktibo ng Prop. M ang tinatayang 4,500 tahanan sa unang dalawang taon nito. Bumoto ng Oo sa Prop M.

United Educators of San Francisco

San Francisco Labor Council

Service Employees International Union 1021

ILWU NCDC

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: Gawing Aktibo ang Pabahay.

May Bayad na Argumento NA PABOR sa Proposisyon M

Bumoto ng Oo sa Prop M upang makatulong tayo sa paglutas sa kawalan ng tahanan.

Mayroong mahigit 40,000 tahanan kung saan walang nakatira ang San Francisco, samantalang 8,000 indibidwal ang natutulog sa kalye sa gabi. Ginagawang mas malala ang problemang ito ng pagtatago ng bakanteng mga unit, kung saan marami sa mga ito ay nasa gusaling kontrolado ang upa. Kung gusto man nating itigil ang krisis na ito, kailangang gawin natin ang lahat ng nasa ating kapangyarihan upang mapanirahan ang mga tahanang ito, kasama na ang pagbubuwis sa mga unit kung saan walang nakatira. Bumoto ng Oo sa Prop M upang matugunan natin ang seryosong suliranin na ito.

Coalition on Homelessness

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: Gawing Aktibo ang Pabahay.

Pagtatapos ng May Bayad na Argumento na PABOR sa Proposisyon M

May Bayad na Pangangatwiran na KONTRA sa Proposisyon M

May Bayad na Argumento na LABAN sa Proposisyon M

PAKIBOTO ANG HINDI SA EMPTY HOMES TAX (BUWIS UKOL SA MGA TAHANAN KUNG SAAN WALANG NAKATIRA)! Nilikha ang bagong buwis na ito ng inihalal na mga opisyal na bumoto rin laban sa paglikha ng daan-daan na bagong tahanan na iminungkahi para sa iba’t ibang bakanteng lote sa kabuuan ng lungsod!

Nagproklama si Superbisor Preston na mayroong “40,000 bakanteng tahanan” sa San Francisco. Mas kaunti pa sa 10% ng bilang na iyan ang aktuwal na hindi inilalagay sa merkado ng mga may-ari na posibleng gustong gamitin ang mga ito sa kinabukasan para sa kanilang pagreretiro, at na umaasang maiwasan ang mahal na legal na labanan na kaugnay ng muling pagkuha ng sariling ari-arian mula sa naroroon nang umuupa.

Mayroong mapanlinlang na mga “gotcha (panghuhuli)” na hindi nababanggit sa matatayog na pananalumpati ni Preston. Halimbawa, hindi itinuturing ang talagang lehitimong mga umuupa na kapamilya ng kasalukuyang mga may-ari o dating may-ari bilang totoong mga umuupa; papatawan ng buwis ang mga unit na inookupahan ng mga umuupang ito. Maaaring mabago ang buwis na ito sa kinabukasan sa pamamagitan ng 2/3 mayorya ng Board of Supervisors (Lupon ng mga Superbisor), na ang ibig sabihin, hindi talaga natin alam kung ano ang ibinoboto natin.

Maagang hakbang ito ni Preston at ang kapwa niya mga manlalakbay sa paglikha ng “Social Housing (Panlipunang Pabahay),” na ang ibig sabihin, sa halip na pribado ang pag-aari, magiging pag-aari na ng Gobyerno o ng non-profit ang residensiyal na ari-arian - Public Housing (Pampublikong Pabahay). Nilalabag ng Empty Homes Tax ang batas ng estado sa pamamagitan ng pagsasabi sa mga may-ari na kailangan nilang magpaupa sa ilang indibidwal at hindi nila maaaring bawiin ang kanilang pribadong ari-arian mula sa merkado ng pagpapaupa, kahit na mayroon silang lehitimong mga dahilan. MANGYARING BUMOTO NG HINDI!

Small Property Owners of San Francisco Institute

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: Small Property Owners of San Francisco Institute.

May Bayad na Argumento na LABAN sa Proposisyon M

Bumoto ng HINDI sa Prop M.

Gusto ng Demokratikong Sosyalista na si Superbisor Dean Preston na magbigay ng hindi pa nagagawa kailanman na pagkontrol sa inyong tahanan sa Board of Supervisors, sa pamamagitan ng “vacancy tax” na nakapanghihimasok sa pribadong buhay, nagpaparusa sa mga indibdiwal para sa batayang mga sitwasyon sa buhay at mga pagpapasya (halimbawa: hindi gumagaling na sakit, pananatili kasama ng ka-partner), at palihim na tinatanggal ang mahahalagang karapatan ng botante.

Walang gagawin ang Prop M upang maparami ang makukuhang pabahay, at hindi ito makakakalap ng mga multa upang masuportahan ang abot-kayang pabahay. Ang GAGAWIN ng Prop M ay ang pagdudulot ng pinsala sa mga may-ari ng maliliit na ari-arian, mga kabahayan kung saan dalawa o higit pa ang henerasyon, at sa mga umuupa.

Kapag naipasa ang Prop M, maaaring masubaybayan ang inyong tahanan sa pamamagitan ng singil sa pampublikong serbisyong tulad ng koryente at tubig, at sa pag-eespiya sa inyo at pag-uulat ng inyong mga kapitbahay. Ang Prop M ay pang-aagaw ng kapangyarahan na sinusuportahan ng politiko, kung saan pahihintulutan ang Board of Supervisors na palawakin ang batas nang walang pagboto ng mga mamamayan. Kapag ipinasa ang Prop M, gagawing mas malawak ang naaabot nito ng mga politiko rin na sumuporta rito, at nang maisama ang mga tahanang para sa iisang pamilya at mga duplex (na kasalukuyang hindi kasama sa Prop M).

Naglalako ng maling impormasyon ang mga may-panukala ng Prop M:

KASINUNGALINGAN: mayroong 40K bakanting unit sa lungsod.

KATOTOHANAN: Eksaherado iyan nang 500%, 8,000 ang bilang.

KASINUNGALINGAN: 4,500 unit ang malalagay sa merkado sa unang taon.

KATOTOHANAN: Lubusang gawa-gawa na numero ang 4,500. At 6,500 unit na ang puwedeng magamit.

KASINUNGALINGAN: Makakapangalap ang Prop M ng $45M para sa pabahay.

KATOTOHANAN: Gawa-gawang numero ito at hindi makabuluhan dahil nakagawa na ng alokasyon ang mga taga-San Francisco sa hindi pa nagagamit na $1B para sa abot-kayang pabahay.

Mayroon tayong mga pondo at rekurso upang matiyak ang pagkakaroon ng pabahay ng mga taga-San Francisco, pero palagi na lamang hinaharangan ng Board of Supervisors ang mga proyekto para sa pabahay. Pananagutan sa paggawa ng aksiyon ang problema. Hindi ito maaayos ng Prop M.

Mapanlinlang ang Prop M, nakabatay sa Maling Impormasyon, at palihim na nagpapasok ng Materyal na pagkawala ng mga karapatan ng botante. Pang-aagaw ito ng kapangyarihan ng Board of Supervisors laban sa karaniwang mga taga-San Francisco.

Bumoto ng HINDI sa Prop M.

Marie Hurabiell, SOAR-D1.com

Paulina Fayer, Activ8SF

Brian Quan, Presidente, Chinese American Democratic Club

Garrett Tom

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: San Francisco Association of Realtors.

May Bayad na Argumento na LABAN sa Proposisyon M

SINASAGISAG NG M ANG MISGUIDED O MALI ANG NAKUHANG GABAY - BUMOTO NG HINDI!

Isa itong red herring o bagay na nag-aagaw ng atensiyon sa usapin. Isa lamang itong burukratikong gastos ng lungsod.

Ang mga abugado —kasama na ang ating Abugado ng Lungsod—ay habambuhay nang mananatili sa hukuman na nakikipagtalo ukol sa mga legalidad at pagsunod sa konstitusyon ng panukalang-batas sakaling maipasa ito.

Ano ang ibig sabihin ng “bakante” at ano ang ikalawang tahanan?

Ang pagre-remodel ba ay “pagiging bakante?”

Paano kung umabot nang mahigit sa isang taon ang pagre-remodel? At magpapatuloy pa ito.

Ito ang parehong gobyerno ng Lungsod na hindi pa nakagagawa ng pagkabawas sa sitwasyon ng kawalan ng tahanan na malaking suliranin na sa ating mga kalye sa loob ng nakaraang 30 taon, at ngayon, mayroon na namang maling remedyo na itinatapon sa atin sa pamamagitan ng Prop M.

Ang solusyon ng Lungsod sa mga suliraning panlipunan ay ang “pagtatapon ng mas malaking pera sa problema.”

Ang problema rito: pera NINYO ito!

Bumoto ng HINDI SA M!

San Francisco Taxpayer's Association

Ang totoong (mga) pinagmulan ng pondo para sa bayad sa pagpapalimbag ng argumentong ito: San Francisco Taxpayer's Association.

Ang tatlong pinakamalalaking nagbigay ng kontribusyon sa true source recipient committee: 1. Paul Scott, 2. Diane Wilsey, 3. S.F. Board of Realtors.

Legal Text

Ordinance amending the Business and Tax Regulations Code and Administrative Code to impose an excise tax on owners keeping certain residential units vacant, to fund rental subsidies and the acquisition, rehabilitation, and operation of affordable housing; increasing the City’s appropriations limit by the amount collected under the tax for four years from November 8, 2022; and affirming the Planning Department’s determination under the California Environmental Quality Act.

NOTE: Unchanged Code text and uncodified text are in plain font.

Additions to Codes are in single-underline italics Times New Roman font.

Deletions to Codes are in strikethrough italics Times New Roman font.

Asterisks (* * * *) indicate the omission of unchanged Code subsections or parts of tables.

Be it ordained by the People of the City and County of San Francisco:

Section 1. Pursuant to Articles XIII A and XIII C of the Constitution of the State of California, this ordinance shall be submitted to the qualified electors of the City and County of San Francisco at the November 8, 2022, consolidated general election.

Section 2. The Business and Tax Regulations Code is hereby amended by adding Article 29A, consisting of Sections 2950 through 2963, to read as follows:

ARTICLE 29A: EMPTY HOMES TAX ORDINANCE

SEC. 2950. SHORT TITLE.

This Article 29A shall be known as the “Empty Homes Tax Ordinance,” and the tax it imposes shall be known as the “Empty Homes Tax.”

SEC. 2951. FINDINGS AND PURPOSE.

(a) Residential vacancies are an ongoing concern in San Francisco. According to census data, there were tens of thousands of vacant residential units in San Francisco as of 2019. A report published in January 2022 by the Budget and Legislative Analyst found that the total number of vacant units in San Francisco increased by about 20% between 2015 and 2019, to 40,500 units in 2019.

(b) According to the Budget and Legislative Analyst report, vacant units in 2019 were concentrated in the South of Market area, downtown, and in the Mission District; generally the same areas where new, large-scale housing construction has been concentrated. Such units are disproportionately in multiunit buildings.

(c) The Empty Homes Tax is limited to buildings with more than two residential units because such buildings are more likely to include one or more units held vacant by choice and are more likely to include multiple vacancies.

(d) Prolonged vacancy restricts the supply of available housing units and runs counter to the City’s housing objectives. Prolonged vacancies can also decrease economic activity in neighborhoods and lead to blight.

(e) The Empty Homes Tax is intended to disincentivize prolonged vacancies, thereby increasing the number of housing units available for occupancy, while also raising funds for rent subsidies and affordable housing.

SEC. 2952. DEFINITIONS.

Unless otherwise defined in this Article 29A, the terms used in this Article shall have the meanings given to them in Article 6 of the Business and Tax Regulations Code, as amended from time to time. For purposes of this Article, the following definitions shall apply:

“Affiliate” means a person under common majority ownership or common control, whether that ownership or control is direct or indirect, with any other person, including but not limited to a person that majority owns or controls, or is majority owned or controlled by, any other person.

“Building Permit Application Period” means the period following the date that an application for a building permit for repair, rehabilitation, or construction with respect to a Residential Unit is filed with the City through the date the Department of Building Inspection or its successor agency grants or denies that application, not to exceed one year. Notwithstanding the preceding sentence, if more than one building permit application is filed by or on behalf of one or more persons in the Owner’s Group for the same Residential Unit, the Building Permit Application Period shall mean only the applicable period following the date the first application is filed with the City by or on behalf of anyone in the Owner’s Group.

“Construction Period” means the one-year period following the date that the City issues a building permit for repair, rehabilitation, or construction with respect to a Residential Unit, provided that if the City issues multiple building permits to or for the benefit of one or more persons in the Owner’s Group for the same Residential Unit, the Construction Period shall mean only the one-year period following the issuance of the first building permit to or for the benefit of anyone in the Owner’s Group.

“Disaster Period” means the two-year period following the date that a Residential Unit was severely damaged and made uninhabitable or unusable due to fire, natural disaster, or other catastrophic event.

“Homeowners’ Exemption Period” means the period during which a Residential Unit is the principal place of residence of any owner of that Residential Unit and for which such owner validly has claimed either the homeowners’ property tax exemption under Section 218 of the California Revenue and Taxation Code or the disabled veterans’ exemption under Section 205.5 of that Code, as those sections may be amended from time to time.

“Lease Period” means the period during which any owner of a Residential Unit or any person in the Owner’s Group of that owner leases that Residential Unit to one or more tenants under a bona fide lease intended for occupancy, but not including any lease or rental of that Residential Unit to anyone in the Owner’s Group or to travelers, vacationers, or other transient occupants.

“New Construction Period” means the one-year period following the date that the City issues a certificate of final completion and occupancy with respect to a Residential Unit in a newly erected building or a newly added Residential Unit in an existing building.

“Owner Death Period” means, with respect to a co-owner or decedent’s estate, heirs, or beneficiaries, the period during which a Residential Unit is unoccupied, uninhabited, or unused because of the death of any owner of a Residential Unit who was the sole occupant of that Residential Unit immediately prior to such owner’s death, provided that such period shall not exceed the longer of one year or the period during which the Residential Unit is subject to the authority of a probate court.

“Owner In Care Period” means the period during which a Residential Unit is unoccupied, uninhabited, or unused because all occupants of the Residential Unit who used that Residential Unit as their principal residence are residing in a hospital, long term or supportive care facility, medical care or treatment facility, or other similar facility.

“Owner’s Group” means for each owner of a Residential Unit, with respect to each Residential Unit, the owner, any current or former co-owner, and any Related Person or Affiliate of the owner or any current or former co-owner.

“Related Person” means a spouse, domestic partner, child, parent, or sibling.

“Residential Unit” means a house, an apartment, a mobile home, a group of rooms, or a single room that is designed as separate living quarters, other than units occupied or intended for occupancy primarily by travelers, vacationers, or other transient occupants. Separate living quarters are those in which the occupants live and eat separately from any other persons in the building and which have a kitchen and direct access from the outside of the building or through a common hall. For purposes of this Article 29A, a Residential Unit shall not include a unit in a currently operational nursing home, residential care facility, or other similar facility, or any unit that is fully exempt from property tax under the welfare exemption under Section 214(g) of the California Revenue and Taxation Code, as may be amended from time to time.

“Vacancy Exclusion Period” means the Building Permit Application Period, Construction Period, Disaster Period, Homeowners’ Exemption Period, Lease Period, New Construction Period, Owner Death Period, or Owner In Care Period.

“Vacant” means unoccupied, uninhabited, or unused, for more than 182 days, whether consecutive or nonconsecutive, in a tax year.

SEC. 2953. IMPOSITION OF TAX.

(a) Except as otherwise provided in this Article 29A, for the purposes described in Section 2958, the City imposes an annual Empty Homes Tax on each person that owns a Residential Unit for keeping that Residential Unit Vacant.

(b) The tax on an owner keeping a Residential Unit Vacant for the 2024 tax year shall be as follows:

(1) $2,500 for each Residential Unit with square footage less than 1,000;

(2) $3,500 for each Residential Unit with square footage from 1,000 to 2,000; and

(3) $5,000 for each Residential Unit with square footage greater than 2,000.

(c) The tax on an owner keeping a Residential Unit Vacant for the 2025 tax year, if that owner has not kept that Residential Unit Vacant in the 2024 tax year, shall be as follows:

(1) $2,500 for each Residential Unit with square footage less than 1,000;

(2) $3,500 for each Residential Unit with square footage from 1,000 to 2,000; and

(3) $5,000 for each Residential Unit with square footage greater than 2,000.

(d) The tax on an owner keeping a Residential Unit Vacant for the 2025 tax year, if that owner has kept that Residential Unit Vacant in the 2024 tax year, shall be as follows:

(1) $5,000 for each Residential Unit with square footage less than 1,000;

(2) $7,000 for each Residential Unit with square footage from 1,000 to 2,000; and

(3) $10,000 for each Residential Unit with square footage greater than 2,000.

(e) The tax on an owner keeping a Residential Unit Vacant for the 2026 tax year and subsequent tax years, if that owner has not kept that Residential Unit Vacant in the immediately preceding tax year, shall be as follows:

(1) $2,500 for each Residential Unit with square footage less than 1,000;

(2) $3,500 for each Residential Unit with square footage from 1,000 to 2,000; and

(3) $5,000 for each Residential Unit with square footage greater than 2,000.

(f) The tax on an owner keeping a Residential Unit Vacant for the 2026 tax year and subsequent tax years, if that owner has kept that Residential Unit Vacant in the immediately preceding tax year but has not kept that Residential Unit Vacant in the tax year immediately preceding that tax year, shall be as follows:

(1) $5,000 for each Residential Unit with square footage less than 1,000;

(2) $7,000 for each Residential Unit with square footage from 1,000 to 2,000; and

(3) $10,000 for each Residential Unit with square footage greater than 2,000.

(g) The tax on an owner keeping a Residential Unit Vacant for the 2026 tax year and subsequent tax years, if that owner has kept that Residential Unit Vacant in the immediately preceding tax year and has kept that Residential Unit Vacant in the tax year immediately preceding that tax year, shall be as follows:

(1) $10,000 for each Residential Unit with square footage less than 1,000;

(2) $14,000 for each Residential Unit with square footage from 1,000 to 2,000; and

(3) $20,000 for each Residential Unit with square footage greater than 2,000.

(h) The rates set forth in subsections (c), (d), (e), (f), and (g) of this Section 2953 shall be adjusted annually in accordance with the increase in the Consumer Price Index: All Urban Consumers for the San Francisco/Oakland/San Jose Area for All Items as reported by the United States Bureau of Labor Statistics, or any successor to that index, as of December 31st of the preceding year, beginning with the 2025 tax year.

(i) The Empty Homes Tax shall be payable by the owner or owners of the Residential Unit kept Vacant. Not more than one tax per Residential Unit shall be imposed under this Section 2953 for a tax year by reason of multiple liable owners. If there are multiple liable owners, each owner shall be jointly and severally liable for the tax, which shall be the highest amount of tax payable by any owner for that Residential Unit for that tax year.

(j) A person shall be liable for the Empty Homes Tax only if that person, while owning a Residential Unit, has kept or is deemed to have kept that Residential Unit unoccupied, uninhabited, or unused, for more than 182 days, whether consecutive or nonconsecutive, in a tax year. In determining whether an owner has kept a Residential Unit Vacant during a tax year, days within any Vacancy Exclusion Period shall be disregarded if that Vacancy Exclusion Period applies to that owner for that Residential Unit, as shall days in which the Residential Unit was not owned by the owner, but the owner shall be deemed to have kept the Residential Unit unoccupied, uninhabited, or unused on all other days that such Residential Unit is unoccupied, uninhabited, or unused during the tax year.

(k) The Empty Homes Tax shall take effect on January 1, 2024. The Empty Homes Tax shall expire on December 31, 2053.

SEC. 2954. RETURNS; PRESUMPTION OF VACANCY.

(a) Each person that is required to pay the Empty Homes Tax shall file a return in the form and manner prescribed by the Tax Collector.

(b) Each person that owns a Residential Unit at any time during a tax year and that is not exempt from the Empty Homes Tax with respect to that Residential Unit under any one of subsections (a) through (d) of Section 2955 shall file a return for that tax year in the form and manner prescribed by the Tax Collector. A person that fails to file the return required by this subsection (b) for a Residential Unit shall be presumed to have kept that Residential Unit Vacant for the tax year for which such return is required. The person who fails to file the required return may rebut the presumption by producing satisfactory evidence that such person did not keep the Residential Unit Vacant during the tax year for which the return is required.

SEC. 2955. EXEMPTIONS AND EXCLUSIONS.

(a) For only so long as and to the extent that the City is prohibited from imposing the Empty Homes Tax, any person upon whom the City is prohibited under the Constitution or laws of the State of California or the Constitution or laws of the United States from imposing the Empty Homes Tax shall be exempt from the Empty Homes Tax.

(b) Any organization that is exempt from income taxation under Section 501(c)(3) of the Internal Revenue Code of 1986, as amended, shall be exempt from the Empty Homes Tax.

(c) The City, the State of California, and any county, municipal corporation, district, or other political subdivision of the State shall be exempt from the Empty Homes Tax, except where any constitutional or statutory immunity from taxation is waived or is not applicable.

(d) A person that owns any Residential Unit located in a building with two or fewer Residential Units shall be exempt from the Empty Homes Tax with respect to any Residential Unit located in that building.

(e) For purposes of this Article 29A, the Empty Homes Tax shall not apply with respect to a Residential Unit for any tax year for which any person is liable for the Vacancy Tax imposed under Article 29 of the Business and Tax Regulations Code with respect to that Residential Unit.

SEC. 2956. ADMINISTRATION; PENALTIES.

(a) Except as otherwise provided under this Article 29A, the Empty Homes Tax shall be administered pursuant to Article 6 of the Business and Tax Regulations Code.

(b) Transactions with the principal purpose of avoiding or evading all or a portion of the Empty Homes Tax shall be disregarded for purposes of determining the amount of the Empty Homes Tax and whether the Empty Homes Tax is due. In addition to the Empty Homes Tax due as a result of this subsection (b), any owner liable for any Empty Homes Tax as a result of this subsection (b) shall be liable for a penalty in an amount equal to the Empty Homes Tax due as a result of this subsection (b).

SEC. 2957. DEPOSIT OF PROCEEDS.

(a) All monies collected under the Empty Homes Tax Ordinance shall be deposited to the credit of the Housing Activation Fund (“Fund”) established in Administrative Code Section 10.100-76. The Fund shall be maintained separate and apart from all other City funds and shall be subject to appropriation. Any balance remaining in the Fund at the close of any fiscal year shall be deemed to have been provided for a special purpose within the meaning of Charter Section 9.113(a) and shall be carried forward and accumulated in the Fund for the purposes described in Section 2958.

(b) Commencing with a report filed no later than February 15, 2026, covering the fiscal year ending on June 30, 2025, the Controller shall file annually with the Board of Supervisors, by February 15 of each year, a report containing the amount of monies collected in and expended from the Fund during the prior fiscal year, the status of any project required or authorized to be funded by Section 2958, and such other information as the Controller, in the Controller’s sole discretion, shall deem relevant to the operation of this Article 29A.

SEC. 2958. EXPENDITURE OF PROCEEDS.

Subject to the budgetary and fiscal provisions of the Charter, monies in the Housing Activation Fund shall be appropriated on an annual or supplemental basis and used exclusively for the following purposes:

(a) To the Tax Collector and other City Departments, for administration of the Empty Homes Tax and administration of the Housing Activation Fund.

(b) Refunds of any overpayments of the Empty Homes Tax, including any related penalties, interest, and fees.

(c) All remaining amounts to provide funding, including administrative costs, for Eligible Programs, 50% of which shall be used for the programs described in subsection 2958(c)(1)(A) and 50% of which shall be used for the programs described in subsection 2958(c)(1)(B). The voters intend that these remaining amounts be spent on Eligible Programs at levels in addition to amounts currently spent on such Eligible Programs and that such remaining amounts not be used to supplant existing expenditures.

(1) For purposes of this Section 2958, “Eligible Programs” means:

(A) Rental subsidies for individuals age 60 or older and rental subsidies for households with a household income of not more than 50% of Area Median Income; and

(B) The acquisition and rehabilitation of multi-unit buildings, in which at least one-third of the units are unoccupied, for affordable housing, and the operation of such buildings acquired and/or rehabilitated under this subsection 2958(c)(1)(B). Buildings subject to expenditures under this subsection 2598(c)(1)(B) shall be restricted through a recorded deed restriction or restrictions mandated for the useful life of the building to households with an average household income that does not exceed 80% of Area Median Income.

(2) For purposes of this Section 2958, “Area Median Income” means the median income as published annually by the Mayor’s Office of Housing and Community Development for the City and County of San Francisco, derived in part from the income limits and area median income determined by the United States Department of Housing and Urban Development, or its successor agency, for the San Francisco County metro fair market rent area, adjusted solely for household size, but not for high housing cost area. The Board of Supervisors may modify this definition of Area Median Income solely for purposes of subsection 2958(c)(1)(B) to determine area median income by zip code area.

SEC. 2959. TECHNICAL ASSISTANCE TO THE TAX COLLECTOR.

The Department of Public Works, the Department of Building Inspection, the Rent Board, and the Assessor-Recorder’s Office shall provide technical assistance to the Tax Collector, upon the Tax Collector’s request, to administer the Empty Homes Tax.

SEC. 2960. AUTHORIZATION AND LIMITATION ON ISSUANCE OF BONDS.

The City is hereby authorized to issue from time to time limited tax bonds or other forms of indebtedness to finance the costs of the projects described in Section 2958. The City shall be authorized to pledge revenues generated by the Empty Homes Tax to the repayment of limited tax bonds or other forms of indebtedness authorized under this Section 2960. The Board of Supervisors shall by ordinance or resolution, as applicable, establish the terms of any limited tax bonds or other forms of indebtedness authorized hereby, including but not limited to, the amount of the issue, date, covenants, denominations, interest rate or rates, maturity or maturities, redemption rights, tax status, manner of sale, and such other particulars as are necessary or desirable.

SEC. 2961. AMENDMENT OF ORDINANCE.

The Board of Supervisors may amend or repeal this Article 29A by ordinance by a two-thirds vote and without a vote of the people except as limited by Articles XIII A and XIII C of the California Constitution.

SEC. 2962. SEVERABILITY.

(a) Except as provided in Section 2962(b), if any section, subsection, sentence, clause, phrase, or word of this Article 29A, or any application thereof to any person or circumstance, is held to be invalid or unconstitutional by a decision of a court of competent jurisdiction, such decision shall not affect the validity of the remaining portions or applications of this Article. The People of the City and County of San Francisco hereby declare that, except as provided in Section 2962(b), they would have adopted this Article 29A and each and every section, subsection, sentence, clause, phrase, and word not declared invalid or unconstitutional without regard to whether any other portion of this Article or application thereof would be subsequently declared invalid or unconstitutional.

(b) If the imposition of the Empty Homes Tax in Section 2953 is held in its entirety to be facially invalid or unconstitutional in a final court determination, the remainder of this Article 29A shall be void and of no force and effect, and the City Attorney shall cause it to be removed from the Business and Tax Regulations Code.

SEC. 2963. SAVINGS CLAUSE.

No section, clause, part, or provision of this Article 29A shall be construed as requiring the payment of any tax that would be in violation of the Constitution or laws of the United States or of the Constitution or laws of the State of California.

Section 3. Chapter 10 of the Administrative Code is hereby amended by adding Section 10.100-76 to Article XIII, to read as follows:

SEC. 10.100-76. HOUSING ACTIVATION FUND.

(a) Establishment of Fund. The Housing Activation Fund (“Fund”) is established as a category four fund as defined in Section 10.100-1 of the Administrative Code, and shall receive all taxes, penalties, interest, and fees collected from the Empty Homes Tax imposed under Article 29A of the Business and Tax Regulations Code.

(b) Use of Fund. Subject to the budgetary and fiscal provisions of the Charter, monies in the Fund shall be used exclusively for the purposes described in Section 2958 of Article 29A of the Business and Tax Regulations Code.

(c) Administration of Fund. As stated in Section 2957(b) of Article 29A of the Business and Tax Regulations Code, commencing with a report filed no later than February 15, 2026, covering the fiscal year ending June 30, 2025, the Controller shall file annually with the Board of Supervisors, by February 15 of each year, a report containing the amount of monies collected in and expended from the Fund during the prior fiscal year, the status of any project required or authorized to be funded by Section 2958, and such other information as the Controller, in the Controller’s sole discretion, deems relevant to the operation of Article 29A.

Section 4. Appropriations Limit Increase. Pursuant to California Constitution Article XIII B and applicable laws, for four years from November 8, 2022, the appropriations limit for the City shall be increased by the aggregate sum collected by the levy of the tax imposed under this ordinance.

Section 5. No Conflict with Federal or State Law. Nothing in this measure shall be interpreted or applied so as to create any requirement, power, or duty in conflict with any federal or state law.

Section 6. Effective Date. The effective date of this ordinance shall be ten days after the date the official vote count is declared by the Board of Supervisors.